Cosa bisogna controllare prima di acquistare una casa da ristrutturare

Oggi ci mettiamo nei tuoi panni di acquirente che ha appena acquistato una casa da ristrutturare. Acquistare una casa, non proprio recente – magari degli anni ’60 – può essere una buona idea quando vuoi risparmiare o quando vuoi essere tu a modellare la tua casa, trasformarla secondo il tuo gusto e le tue esigenze.

Prima di buttarti a capofitto nell’acquisto di una casa da ristrutturare, però, sarebbe meglio che tu sapessi se e quanto puoi intervenire sulla casa che stai per comprare. Potrebbero esserci, infatti, vari vincoli alla possibilità di fare la ristrutturazione.

Noi pensiamo che sia meglio che tu lo sappia prima – se ci sono vincoli da considerare – in modo da fare l’acquisto in totale consapevolezza e non dovertene, poi, pentire. Ecco perché oggi vogliamo parlarti dei vincoli alla ristrutturazione di una casa.
Quando parliamo di vincoli, ci riferiamo ai vincoli burocratici, a quelle leggi che pongono degli standard da rispettare e che, a volte, ti impediscono di modificare una casa a tuo piacimento.

Il vincolo storico e il vincolo paesaggistico

Stai per comprare una casa che si trova nella zona dei colli bolognesi o in centro storico?
Quelle che abbiamo citato sono alcune delle zone in cui è molto probabile trovare case che hanno un vincolo storico o paesaggistico.

Questo non significa che la ristrutturazione non sia possibile ma solo che probabilmente non potrai fare lavori che modifichino la facciata come, ad esempio, modificare la grandezza o la posizione delle finestre.

Quello che, invece, devi sicuramente mettere in conto è che potrebbe volerci tanto tempo per sapere se la casa è vincolata e di che tipo di vincolo si tratti. Ti servirà un tecnico per l’invio della richiesta di informazioni alla Soprintendenza. La risposta ti arriverà dopo 120-150 giorni circa, ovvero circa 4 mesi.

I requisiti per l’agibilità

Come abbiamo già scritto in altri articoli ti consigliamo sempre di verificare che la casa che stai per acquistare abbia l’agibilità, o abitabilità. Ma cosa vuol dire in pratica che una casa ha l’agibilità? Perché la casa sia “in condizioni di sicurezza, salubrità, igiene” durante la costruzione, o a seguito di lavori successivi, devono essere stati rispettati i requisiti stabiliti dal A volte può bastare prendere qualche misura per avere il dubbio che l’agibilità non ci sia.

Vediamo alcuni dei requisiti da rispettare più importanti previsti dal D.M. 5 luglio 1975:

• metrature, ovvero superfici minime
• altezze minime
• illumino e aero-ventilanti

Per quanto riguarda le metrature per ogni abitante vanno assicurati un certo numero di metri quadri per cui, ad esempio, la camera da letto, per una sola persona, dev’essere di almeno 9 mq, che diventano 14 mq nel caso di due persone. In ogni casa deve esserci un soggiorno da almeno 14 mq.

L’altezza minima deve essere di 2,70 metri (tranne per i Comuni a 1000 metri).

Altri requisiti che ogni casa deve avere: nelle camere da letto, nel soggiorno e in cucina devono esserci finestre apribili. Ogni finestra deve avere una superficie non inferiore a un ottavo della superficie della camera.

Il tecnico deve controllare che la casa abbia tutti i requisiti previsti dal Decreto e che questi non vanno in contrasto con il Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova la casa.

Nel Comune di Bologna, ad esempio, un altro requisito da rispettare è non aumentare la superficie. Basta, infatti, aumentare il volume del 2% per ricadere nell’abuso edilizio e nel pagamento di pratiche di sanatoria e pesanti sanzioni.

Uno dei casi in cui potresti rischiare di creare un abuso edilizio si ha quando vuoi chiudere una loggia e trasformarla in veranda. Questo intervento, che sembrerebbe rientrare tra quelli di “edilizia libera”, se non è fatto nel rispetto delle leggi può portare a un aumento di superficie utile.

Il cambio di destinazione d’uso

Hai visto un bell’appartamento in vendita, le cui stanze erano usate come ufficio, proprio nella zona in cui vorresti comprare casa e stai pensando che basterebbe un cambio d’uso. Anche in questo caso è meglio verificare che l’appartamento abbia i requisiti per poter diventare abitabile, ovvero per il cambio d’uso da ufficio a residenziale.

In questo caso oltre alla verifica dei requisiti stabiliti dal Regolamento Edilizio deve essere fatta anche la richiesta di agibilità.

Come ci starebbe bene un soppalco!

Se quando sei andato a vedere la casa che vuoi comprare hai subito pensato “qui ci starebbe bene un soppalco” aspetta un attimo.

Lascia che il tecnico verifichi che i quattro requisiti per un soppalco in regola siano verificati. Anche questi ovviamente cambiano da comune a comune. In generale, però, i requisiti da controllare sono:

• il rapporto tra la superficie del soppalco da creare e quella della stanza
• le finestre: non devono essere modificate dalla presenza del soppalco
• il rapporto illumino ventilante
• le altezze, sopra e sotto il soppalco

Se stai pensando di creare un soppalco in una casa di Bologna dai un’occhiata a un altro nostro articolo per capire quali sono i requisiti da rispettare a Bologna.

Verificare i requisiti prima dell’acquisto ti permette di farti un’idea più precisa di come potrebbe essere la tua nuova casa.

Vorrei abbattere quel muro tra la cucina e il soggiorno e creare un open space

Il possibile problema di cui sto per parlarti probabilmente lo conosci già: muri portanti e muri non portanti.
E qui non servono particolari leggi. Se vuoi abbattere un muro, o una parte di muro, portante ti serve il parere di uno strutturista.

Per fortuna, infatti, visti gli ultimi terremoti che ci sono stati, le leggi sulla sicurezza e, in particolare, sul rischio sismico sono diventate più stringenti. L’abbattimento di un muro portante può avere effetti importanti – ovvero causare danni – in tutta la casa o tutto il condominio. Un po’ come quando giochi a domino far cadere un solo pezzo può indebolire tutta la struttura.

Speriamo di non averti fatto cambiare idea riguardo all’idea di acquistare una casa da ristrutturare. È vero che sono molte le cose a cui fare attenzione ma se ti farai affiancare dalle persone giuste anche la ristrutturazione può diventare più semplice.

Se scegli di farti affiancare da un tecnico tu potrai continuare a guardare la casa con gli occhi di un interior designer perché ci penserà il tecnico a guardare la casa con l’occhio critico che serve prima di fare un acquisto così importante.

Noi ci occupiamo di ristrutturazioni da oltre 8 anni e se vuoi possiamo venire con te al sopralluogo per parlare dei lavori che vorresti fare e continuare ad affiancarti, dopo l’acquisto, per aiutarti a far diventare realtà la casa ideale che hai in mente. Dai un’occhiata al servizio nel nostro negozio online.

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Se a una lista di domande preferisci la consulenza di uno dei nostri tecnici dai un’occhiata al servizio che ti permette di prendere appuntamento con uno dei nostri tecnici per andare insieme a vedere la casa che stai pensando di acquistare e capire se potrai fare i lavori di ristrutturazione che desideri.