Come fare la sanatoria dopo la vendita

Lo sai che puoi vendere la casa anche se ci sono degli abusi edilizi? Vediamo come puoi vendere un immobile con abusi ed evitare contenziosi prima e dopo il rogito. Anche questo articolo fa parte della nostra nuova serie “Sanare un abuso edilizio“, in cui ti raccontiamo dei casi reali di sanatoria.

La verifica di conformità prima del rogito

Vuoi vendere la tua casa in zona Saffi, Borgo Panigale, Porto-Saragozza o al centro di Bologna e anche trasformarla in due appartamenti singoli. Probabilmente sia il notaio sia il tecnico ti hanno consigliato di fare una verifica di conformità per capire in quale stato si trova l’immobile prima della vendita, e del frazionamento, e per evitare che gli acquirenti ti trascinino in contenziosi perché gli hai venduto una casa con degli abusi. Gli abusi edilizi, infatti, diminuiscono il valore di mercato e comportano ulteriori spese per la sanatoria.

Già le sole difformità catastali possono portare l’acquirente di chiedere l’annullamento del rogito. Lo stesso può accadere se l’acquirente scopre della mancanza dell’agibilità solo dopo il rogito.

Se l’immobile ha degli abusi edilizi

La prima cosa da fare per verificare la conformità è la richiesta di accesso agli atti al Comune per avere tutti i documenti che raccontano la storia del tuo immobile da prima che venisse costruito fino all’ultima pratica edilizia depositata. Poi facciamo un sopralluogo sul tuo immobile per controllare in quale stato si trova. Facciamo delle foto, prendiamo delle misure, annotiamo eventuali stranezze. Questo momento è importante perché si tratta di una fotografia dello stato di fatto.

Dopo il sopralluogo confrontiamo lo stato di fatto con lo stato legittimo che viene fuori dai documenti ottenuti dal Comune. Da questo confronto sappiamo se ci difformità, ovvero abusi edilizi da sanare com’è avvenuto in 70 casi su 100 che abbiamo preso a riferimento, rispetto alle oltre 600 verifiche di conformità per immobili di Bologna e provincia, dal 2015 ad oggi.

Qualche esempio di abuso che deve essere sanato? Una porta interna spostata e/o una finestra che, nella realtà, è più grande di 10 centimetri rispetto a come è rappresentata nei documenti Comunali. Sì, dieci centimetri sembrerebbero pochi ma per il Comune sono abbastanza da giustificare una pratica edilizia di sanatoria.

Vendere un immobile prima di fare la sanatoria

Come dicevamo, la sanatoria non può essere evitata. Si può, però, farla dopo il rogito? La risposta è sì, se rispetti alcune condizioni. Innanzitutto bisogna comunicare agli acquirenti la presenza delle difformità e, poi, bisogna scriverlo nell’atto di vendita.

Sempre nell’atto di vendita deve essere indicato chi si occuperà delle spese per la pratica di sanatoria e la pratica edilizia – solitamente se ne occupa il venditore – e che gli eventuali lavori necessari verranno effettuati subito dopo il rogito ed entro un tempo fissato con gli acquirenti.

Questa non è una regola stabilita dalla legge, ma una regola di buon senso se tu, venditore, non vuoi avere problemi prima o dopo il rogito.

Come gestire una sanatoria durante la compravendita

La prima cosa da fare è capire la tipologia di abusi edilizi che ha l’immobile: catastali, comunali o di entrambi i tipi. Bel fare questa valutazione è importante anche aver verificato di che tipo di immobile si tratta: documentale, storico, ecc…

Se, infatti, come in questo caso ci sono difformità sul prospetto – la finestra più grande – e l’edificio è di tipo documentale, allora prima di fare la pratica edilizia bisogna chiedere il pre-parere della CQAP, Commissione per la Qualità Architettonica e Paesaggistica.

La pratica edilizia di sanatoria Comunale dopo il rogito

Ammesso che il preparere della CQAP – che si riceve dopo circa 15 giorni dalla presentazione della richiesta – sia favorevole dobbiamo capire qual è la pratica edilizia più giusta per:

• frazionare in due appartamenti diversi
• sanare entrambe le parti

La finestra più grande e la porta spostata sono abusi minori che possono essere sanati con l’art. 100 del RUE e una pratica edilizia accompagnata da lavori. Questo è vero se il parere della CQAP è favorevole e se la porta spostata si trova su un muro non portante. Se le cose stanno così allora ci basta presentare, insieme alla richiesta di preparere alla CQAP anche una CILA in sanatoria con art. 100 per frazionamento. Nel momento in cui presentiamo le pratiche in Comune dobbiamo allegare anche la ricevuta del pagamento della sanzione che, per il Comune di Bologna, parte da 1.000 euro.

Sanare le difformità catastali

Per elaborare il progetto di frazionamento dobbiamo tenere conto che i due nuovi appartamenti rispettino le norme igieniche e di sicurezza, ovvero, per esempio, fare attenzione alle altezze e alla tipologia assegnata ai locali. Se i due nuovi appartamenti devono avere destinazione d’uso residenziale, per esempio, ognuno di essi deve avere una cucina e un bagno. Dobbiamo verificare anche che siano rispettati i rapporti illumino-ventilanti in ogni stanza perché ci sia la giusta quantità di luce naturale e di ventilazione per il ricambio dell’aria.

Il frazionamento, quindi, va a modificare la planimetria catastale e questa, a fine lavori, deve essere aggiornata con una pratica di variazione catastale in base allo stato di fatto in cui si trovano i due nuovi appartamenti come da progetto.

La conclusione della sanatoria e la fine lavori

Non dimenticare che per presentare la CILA bisogna nominare un direttore dei lavori che non puoi essere tu, proprietario, a meno che non hai una laurea a tema e sei iscritto al tuo Ordine. Solitamente siamo noi tecnici che ci prendiamo questa responsabilità e che periodicamente veniamo a controllare come procedono i lavori.

L’ultimo controllo è quello che facciamo alla fine dei lavori per controllare che tutto sia stato fatto come da progetto che abbiamo presentato in Comune e poi depositiamo la comunicazione di fine lavori.

Inoltre, se l’edificio di partenza non aveva l’agibilità, alla fine dei lavori, dobbiamo inviare la SC CEA, Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità, per ottenere l’agibilità.

Le detrazioni per lavori di ristrutturazione

I lavori di frazionamento possono essere una buona occasione per fare altri lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria e che, quindi, vanno in detrazione fiscale.

Fino al 31 dicembre 2020, infatti, è ancora possibile chiedere l’accesso alle detrazioni IRPEF del 50% per lavori di ristrutturazione su una spesa massima di 96.000 euro. Ricevi la detrazione in 10 anni tramite 10 rate di uguale importo e puoi fare anche richiesta del bonus mobili ed elettrodomestici.

Ricorda che la richiesta di accesso alle detrazioni deve essere inviata entro 90 giorni dalla data di fine lavori.

Fare una sanatoria dopo la vendita è possibile

Vediamo qualche consiglio per fare la una sanatoria dopo la vendita:

• pensarci per tempo, servono circa 60 giorni: 30 per avere i documenti Comunali e almeno altri 30 giorni per qualsiasi sanatoria. Questi tempi possono aumentare nel caso di edificio documentale o storico
• essere sempre chiari e non lasciare nulla di sottointeso nel comunicare con il tecnico e con l’acquirente
• essere pazienti e anche flessibili, ovvero mettere in conto prima della vendita eventuali costi per la sanatoria e la sanzione.

Dal 2015 ci siamo occupati di verificare la conformità di più di 600 immobili di Bologna e provincia e capire come raggiungerla con la sanatoria. Qui puoi leggere le opinioni di ci ha affidato la verifica di conformità del suo immobile.

Hai messo in vendita il tuo appartamento e vuoi affidare a noi la redazione della Relazione Tecnica Integrata chiama allo 0517166459 per parlare con uno dei nostri tecnici o scrivi a info@gruppoeden.it, ti risponderemo prima possibile. Se vuoi ricevere un preventivo gratuito inserisci i tuoi dati e la tua richiesta nel modulo qui sotto.

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