Negli scorsi articoli ti abbiamo parlato del nuovo elenco di interventi di attività edilizia libera: tutti quegli interventi, come riparare la grondaia, che puoi fare senza dare comunicazione al Comune o ad altri enti.

E se piuttosto che riparare la grondaia tu volessi tornare ad abitare nella tua casa che dopo il terremoto è ormai ridotta a un rudere? O se invece ereditassi una vecchia casa, dichiarata inagibile, e decidessi di renderla di nuovo abitabile?
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 34/E ti suggerisce come fare e di quali detrazioni puoi usufruire.

Potresti, infatti, decidere di demolire e ricostruire la tua vecchia casa, che ormai risulta al Catasto nella categoria F2- unità collabente, ovvero rudere, ed avere accesso a detrazioni superiori a quelle per la semplice ristrutturazione.

Se la demolizione e ricostruzione (mantenendo il volume precedente) si configura come una ristrutturazione e riesci a diminuire di due classi il rischio sismico potrai accedere al sismabonus e avere dell’80%. Il tutto rimanendo in un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro.

Ma andiamo a fondo nella questione e vediamo quando, perché e a quali condizioni puoi usufruire del sismabonus demolendo e ricostruendo un rudere di tua proprietà.

Quali interventi ti permettono di accedere al sismabonus?

L’art. 1, comma 2, lettera c), n. 2), della legge 11 dicembre 2016, n. 232, prevede che
“Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021” per gli interventi su edifici ad uso abitazione o attività produttive, siti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) […] spetta una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 50 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno”.

La detrazione può essere divisa in cinque quote, una per ogni anno, di stesso importo e nel conteggiare il limite massimo di spesa vengono considerate anche le spese sostenute negli anni successivi
Più avanti vengono aggiunti anche gli edifici siti nella zona sismica 3 (che è quella di cui fa parte anche l’Emilia Romagna).

Viene, anche, specificato che se gli interventi, di cui abbiamo detto, permettono un miglioramento del profilo sismico hai diritto ad una detrazione del:

• 70% se si riduce di una classe il rischio sismico (75% per interventi sulle parti comuni degli edifici)
• 80% se si riduce il rischio di due classi (85% per parti comuni di edifici condominiali)

Cosa si intende per intervento che migliora il profilo sismico di un edificio?

Gli interventi che migliorano il profilo sismico sono

 interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari

Quando la demolizione con ricostruzione può essere considerata un intervento di “ristrutturazione edilizia”?

Il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, con il parere n. 27/2018, specifica che si può parlare “ristrutturazione edilizia” quando fai un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio mantenendo lo stesso volume e stessa sagoma, facendo attenzione alle norme antisismiche e agli eventuali vincoli secondo il D.lgs. n. 42 del 2004.

Dunque, se rispetti queste indicazioni l’intervento che andrai a fare può essere considerati tra quelli utili a migliorare il profilo sismico.

Si ritiene che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi alla detrazione di cui al citato art.16 del decreto legge n. 63 del 2013, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa, semprechè concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione.

Per dimostrare che l’intervento che vai ad eseguire non è di “nuova costruzione” ma piuttosto di “conservazione del patrimonio edilizio” dovrai presentare un titolo amministrativo.
Per sapere qual è il titolo che fa al caso tuo ti consigliamo di chiedere un parere a un tecnico abilitato locale.
Nonostante, infatti,l’approvazione della legge sulla semplificazione edilizia ci sono anche piccole differenze legislative tra le varie Regioni e anche tra Comuni della stessa Regione.

Nella Risoluzione 34/E l’Agenzia delle Entrate chiarisce anche:

• come avviene la divisione delle detrazione tra più proprietari 
• se hai diritto all’IVA agevolata.

Speriamo di averti dato dei consigli utili. Se ne volessi altri per la tua casa contattaci pure come più preferisci: telefono, email, chat, Facebook.

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E se ti servisse una mano per il progetto dell’intervento puoi rivolgerti a noi. Abbiamo parecchi anni di esperienza alle spalle e una rete di tecnici di fiducia.

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