Quanto costa fare una sanatoria e, soprattutto, qual è il prezzo giusto di una sanatoria?
Sanare un immobile che stai per vendere è importante ma a volte è difficile prepararsi a questo momento perché non si ha idea di quanto si andrà a spendere.

Noi ci occupiamo di pratiche edilizie – di sanatoria e non – da molti anni. L’esperienza ci ha insegnato che se vuoi essere sicuro di vendere, in tempi brevi e in sicurezza – ovvero senza avere problemi di contenziosi con avvocati, dopo – devi investire del denaro prima della vendita.

Per vendere in fretta e in tranquillità non basta contattare un’agenzia immobiliare e valorizzare la tua casa con il servizio di home staging – spesso offerto dall’agenzia -, bisogna anche verificare la conformità del tuo immobile e mettere a posto eventuali abusi edilizi.

Ecco perché oggi vogliamo parlare del prezzo giusto della pratica edilizia di sanatoria. “Mettere a posto il Catasto” non basta; è necessario che non ci sia alcun tipo di abuso edilizio al momento della firma dell’atto di compravendita.

Quanto costa una sanatoria

Quando chiedi a un tecnico il preventivo per sanare gli abusi edilizi che ha trovato, in seguito al sopralluogo e al controllo dei documenti depositati in Comune, probabilmente la prima cosa che guardi è il prezzo.

Facciamo un esempio di preventivo per sanare degli abusi edilizi. Mettiamo che il prezzo indicato sia di 5000 euro. Chissà come hai reagito leggendo il prezzo: “non ci posso credere”, “è uno scherzo”, “è impossibile”, “il mio tecnico mi fa pagare meno”.

Ecco, prima di allarmati e cercare un altro tecnico, considera che quello è il prezzo totale e non il compenso del tecnico. Noi lo chiamiamo “budget per la sanatoria”.

Nei 5000 euro sono comprese tante piccole sottovoci:

• Compenso per pratica edilizia di sanatoria: solitamente CILA o SCIA
• Compenso per pratica catastale
• Compenso per pratica di idoneità statica
• Cassa previdenziale
• IVA al 22%
• Tributi destinati a Catasto e Comune, a partire da 100 € e variano da Comune a Comune
• Sanzione dovuta al Comune: parte da circa 1000 euro. Da 5000 euro nel caso di aumento di superficie, a Bologna.

Stai ancora pensando che 5000 euro sono troppi? Una casa, un comune trilocale, a Bologna e dintorni viene venduto a circa 180/200.000. Se facciamo due conti: 5000 corrispondono al 2,5% di 200.000 euro.

E se non volessi fare la sanatoria?

Vediamo un po’ cosa succede se decidi di non sanare e provi a vendere la tua casa così com’è, abusi edilizi compresi:

1. Anche se tu decidi di non affidarti a un tecnico perché sei sicuro che la tua casa sia in regola potrebbero farlo gli acquirenti vengono a vedere la casa. E potrebbero scoprire che ci sono dei problemi e decidere di cercare un’altra casa o chiederti di inserire una clausola nell’atto di compravendita per costringerti a sanare gli abusi.
2. Trovi uno dei pochi acquirenti, che non sanno ancora quanto sia importante comprare una casa conforme, dal punto di vista comunale e catastale, o che preferiscono non farsi aiutare da un tecnico, e andate insieme dal notaio.
   Molti notai con l’introduzione della Relazione Tecnica Integrata controllano soltanto i registri giudiziari e che il catasto sia in regola perché del resto se ne occupa il tecnico che ha le competenze necessarie per farlo.Mettiamo che trovi un notaio che ti faccia rogitare: è finita qui? No. Perché appena il nuovo acquirente deciderà di fare dei lavori in casa servirà che un tecnico verifichi che sia tutto a posto. Così si scoprirà che c’erano degli abusi edilizi prima della vendita. E qui comincerà una trafila di trattative con avvocati, che potrebbe finire in tribunale.
3. Un altra possibilità è che l’acquirente che inizialmente si fida della tua buona fede decida di affidarsi a un tecnico che scopre gli abusi e ti chieda di abbassare il prezzo di vendita perché una casa con gli abusi ha meno valore sul mercato, o semplicemente per avere a disposizione la somma che gli servirà per fare la sanatoria dopo la vendita.Considera che, viste le detrazioni fiscali per ristrutturazione, sono molti acquirenti decidono di fare subito dei lavori alla casa che hanno appena acquistato.

Insomma in tutti e tre i casi i tempi della vendita si allungano di molto, potresti dover pagare altre spese per contenziosi in tribunale o dover abbassare il prezzo di vendita della tua casa. Una compravendita è già di per sé una procedura molto lunga, decidere di non sanare gli abusi può renderla ancora più problematica.

Detto questo, torniamo ai nostri 5000 euro di partenza che potrebbero anche diminuire, o aumentare, e vediamo perché e in quali casi.

La pratica per raggiungere la conformità catastale

La pratica catastale è la pratica di base, quella obbligatoria per legge, se il tecnico trova delle difformità nella planimetria catastale della tua casa. Non puoi vendere se ci sono abusi. Non te lo concederanno né il tecnico che segue te o l’acquirente, né il notaio, perché entrambi devono verificare che ci sia almeno la conformità catastale.

In alcuni casi, però, quella conformità c’è già e la pratica non è necessaria. Via i 400 euro dal preventivo.

Quando è necessaria la pratica di idoneità statica

Probabilmente non hai sentito parlare molto di questa pratica perché se è entrata a far parte delle pratiche edilizie comuni in seguito agli ultimi terremoti dell’Aquila e di Amatrice. Si è capita l’importanza di mettere in sicurezza le case che non lo sono. Così durante la verifica di conformità si verifica anche la stabilità di quella casa, la sua resistenza in caso di un eventuale terremoto.

Questa pratica solitamente è necessaria quando durante la verifica di conformità il tecnico scopre che manca la licenza di costruzione, il permesso di costruire, o l’agibilità. Nel caso non servisse potrai risparmiare circa 800 euro.

Casi particolari che fanno aumentare i costi e i tempi della sanatoria

Non conformità di elementi strutturali

Se gli abusi dovessero riguardare elementi strutturali come travi e pilastri allora la pratica edilizia di sanatoria costerà un po’ di più.

Difformità paesaggistiche

I tempi e il costo della pratica di sanatoria possono aumentare molto nel caso in cui ci sono difformità sul prospetto o se ci sono vincoli della Soprintendenza sulla casa o nella zona in cui si trova. Bisogna, infatti, chiedere l’autorizzazione alla Soprintendenza, ovvero presentare un’altra pratica e aspettare la risposta che, nel migliore dei casi, arriva dopo 120 giorni.

Quanto costa sanare un abuso

Probabilmente ti stai chiedendo come farti un’idea di quanto ti costerà sanare i possibili abusi edilizi che potrebbe avere la tua casa. Considera che la sanzione parte da un minimo di 500 euro, quindi per sanare il tuo immobile il prezzo tutto incluso è di circa 2000/2500 euro nel caso di modifiche interne su parti non strutturali: tramezzo demolito, spostamento di una porta, trasformazione del tramezzo che separa il soggiorno dall’ingresso in muretto basso.

La sanzione massima che potresti andare a pagare è di circa 10.000 euro nel caso di aumento di superficie come: la realizzazione di un soppalco o la modifica delle finestre, in immobili vincolati o tutelati. In casi veramente particolari si può andare oltre questa cifra ma è abbastanza raro.

Oltre alla sanzione metti in conto anche le spese per le pratiche edilizie che puoi considerare di circa 1200 euro, a cui bisognerà aggiungere l’IVA al 22% e i tributi.

Come vendere più in fretta e in sicurezza

Facciamo un piccolo riepilogo di come farsi trovare preparati all’eventuale sanatoria per vendere più in fretta la tua casa:

• contatta un tecnico per la verifica di conformità
• chiedi un preventivo: noi lo inviamo gratuitamente
• se dopo la verifica vengono fuori abusi edilizi da sanare riceverai un altro preventivo
• leggi attentamente il preventivo per la sanatoria
• chiedi spiegazioni se qualcosa non ti è chiaro

Noi lavoriamo con le pratiche edilizie e i venditori dal 2008. Il nostro ufficio è a Bologna e ogni persona che ci contatta è seguita da uno dei nostri sette tecnici laureati e iscritti al loro Ordine.
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