Molto più spesso di quanto pensi, può essere necessario chiedere un’autorizzazione paesaggistica prima di poter sanare gli abusi dell’immobile che vuoi vendere.
Stai per vendere il tuo immobile e hai affidato ad un tecnico la Relazione Tecnica Integrata. Dopo la fase di analisi e di confronto, tra lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo e lo stato legittimo risultante dai documenti, il tecnico ti comunica che il tuo immobile non è conforme.

Dall’analisi è venuto fuori che uno dei balconi è più grande, ovvero ha dimensioni diverse rispetto a quelle rappresentate nei documenti depositati in Comune.
É stato commesso un abuso edilizio e questo dev’essere sanato perché l’immobile sia conforme e per poter andare a rogito.

Per capire come sanare l’abuso il tecnico deve, però, stabilire se è stato compiuto prima che la Soprintendenza la mettesse sotto tutela o dopo.
Ecco perché distinguiamo tra due tipi di abuso:

• abuso ex post, ovvero prima dell’imposizione del vincolo
• abuso post vincolo, dopo che la Soprintendenza ha posto il vincolo

Autorizzazione paesaggistica per sanare un abuso ex post

In questo caso è necessario presentare una “Domanda di autorizzazione paesaggistica postuma”.
I tempi per avere una risposta sono di circa 105 giorni, che possono diventare anche 120.
Nei costi, oltre all’elaborazione della domanda da parte di un tecnico, devi considerare anche due marche da bollo da 16,00 euro da allegare alla domanda, prima, e al foglio di rilascio, poi.

Se trascorsi i 105 giorni ti viene rilasciata l’autorizzazione non dovrai pagare la sanzione che riguarda l’abuso paesaggistico ma soltanto quella che riguarda l’abuso Comunale.
In base all’art. 36 del D.P.R. n° 380 del 2001 deve esserci la “doppia conformità edilizia”, ovvero qualsiasi intervento deve essere conforme sia dal punto di vista sia urbanistico – edilizio sia da quello paesaggistico.

Autorizzazione paesaggistica per sanare un abuso post vincolo

Se risulta che l’abuso è stato realizzato dopo l’imposizione del vincolo bisogna comunque presentare la richiesta di autorizzazione alla Soprintendenza.
In questo caso, quasi sicuramente la richiesta sarà negata e sarà necessario pagare una sanzione per poter sanare l’abuso.

Sanzione che va a sommarsi a quella prevista dal Comune.
Nei casi più gravi la legge di riferimento, il Codice dei beni culturali e del paesaggio, può obbligarti alla demolizione se è l’unico modo per tutelare il paesaggio.
Un caso del genere non ci è ancora capitato, a dire il vero, però, è sempre bene conoscere i rischi a cui si può andare incontro.

Vediamo adesso le caratteristiche che deve avere la relazione che va allegata alla domanda di autorizzazione paesaggistica facendo riferimento alle leggi.

Relazione paesaggistica: i contenuti

Si tratta dell’elemento essenziale perché i tecnici della Soprintendenza possano valutare l’intervento e decidere se rilasciare l’autorizzazione.
I contenuti della Relazione sono stabiliti nell’omonimo allegato al D.P.C. DEL 12 Dicembre 2005 “Relazione Paesaggistica”:

1. Rappresentazione dello stato attuale: stato di fatto dell’edificio prima dell’intervento e confronto con il dopo facendo attenzione a indicare forme, colori, materiali, volumetria
2. Rappresentazione dello stato di progetto: piante, prospetti e sezioni dell’immobile dopo l’intervento e relazione scritta che spiega il perché dell’intervento e come si inserisce nel contesto.

Quando verificare la compatibilità paesaggistica

E se invece non stai per vendere, ma stai per iniziare un intervento? Ti segnaliamo tutti i casi in cui, prima di iniziare l’intervento è meglio verificare che non ci sono vincoli della Soprintendenza e, nel caso, richiedere l’autorizzazione paesaggistica. Il comma 4 dell’articolo 167 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio specifica il controllo della compatibilità paesaggistica dev’essere fatto in tutti questi casi:

• lavori realizzati senza aver fatto richiesta dell’autorizzazione paesaggistica che, però, non hanno modificato superfici e volumi
• uso di materiali diversi da quelli previsti dall’autorizzazione paesaggistica
• lavori di manutenzione ordinaria (riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture; integrazione o efficientamento degli impianti) o straordinaria (rinnovo o sostituzione di parti, anche strutturali, dell’edificio; realizzazione o integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici)

Per approfondire l’argomento ti consigliamo di leggere un altro nostro articolo in cui abbiamo parlato degli immobili vincolati paesaggisticamente a Bologna.
Prima di andare nel panico per via del tempo che serve per avere un’autorizzazione paesaggistica dai un’occhiata a un altro articolo in cui parliamo degli interventi per cui basta richiedere un’autorizzazione paesaggistica semplificata.

Come hai capito le tempistiche di risposta sono piuttosto lunghe dunque è sempre meglio richiedere in anticipo la Relazione Tecnica Integrata per la vendita del tuo immobile.
Il nostro consiglio è di iniziare a cercare un tecnico che rediga la Relazione Tecnica Integrata appena decidi di mettere in vendita un immobile.

Noi ci occupiamo di verifica della conformità e pratiche edilizie (CILA, SCIA, SCCEA) dal 2011.
Puoi contattarci tramite il telefono o la mail. Puoi usare la chat del sito oppure inviarci una richiesta di preventivo personalizzato compilando il modulo in basso.