In chiusura di questo mese dedicato alla Certificazione Energetica e alla Relazione Tecnica Integrata non potevamo non parlare dei contenuti della Relazione Tecnica Integrata.

La Relazione Tecnica Integrata, infatti, essendo da poco divenuta obbligatoria, è qualcosa di cui tutti hanno sentito parlare ma pochi sanno cos’è davvero, pochissimi, poi, hanno avuto modo di vederne una.

E, allora, oggi togliamo quell’alone di mistero e approfondiamo le sezioni più importanti della dichiarazione che attesta la conformità del tuo immobile.

Il modulo della dichiarazione di conformità che analizzeremo è quello rilasciato dall’Ordine dei Notai.
Tale modulo non è l’unico utilizzabile. Ogni tecnico può, infatti, crearne uno proprio, personalizzato nella grafica, che devo però contenere le stesse informazioni delle sezioni che vedremo.
Anche noi, ad esempio, abbiamo creato un nostro formato, a colori, che riteniamo sia più semplice da leggere, anche per chi non è un tecnico.

Il modulo della Relazione Tecnica Integrata, nella versione dei Notai, è suddiviso in due sezioni:

• A. Attestazione di conformità catastale
• B. Relazione Urbanistica Edilizia

A.Attestazione di conformità catastale

All’inizio della dichiarazione dev’essere indicato il tecnico che l’ha redatta e firmata. Per poter redigere la Relazione il tecnico (architetto, geometra o ingegnere) deve essere iscritto all’Ordine.
Di seguito vengono inseriti i dati del proprietario o della persona che ha incaricato il tecnico di redigere la Relazione e l’identificazione catastale dell’immobile.

Il tecnico deve indicare di aver visionato l’immobile e la documentazione catastale e poi dichiara se l’immobile è conforme/non conforme dal punto di vista catastale.

B. Relazione Urbanistica Edilizia

In questa parte della Relazione il tecnico deve elencare tutti la documentazione che ha visionato relativamente alla conformazione urbanistico-edilizia dell’immobile,
distinguendo tra i documenti datati prima e dopo il 1° Settembre 1967 e tra provvedimenti e titoli edilizi.

Insieme ai provvedimenti vanno elencati eventuali condoni e sanatorie.
Tra i titoli edilizi vanno elencati: la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di costruite e le eventuali CILA, SCIA, DIA, fine lavori e variante presentate negli anni precedenti.

Nell’elencare i documenti bisogna inserire anche i relativi numeri di protocollo.

Molto importante è la sezione in cui viene indicato dove e quando è stato fatto l’accesso agli atti.

L’accesso agli atti del Comune serve, infatti, a estrarre tutta la documentazione comunale che riguarda un immobile, ovvero tutti i documenti che raccontano la storia della tua casa dal progetto fatto per costruirla alle modifiche più recenti.
La procedura per richiederlo è semplice, i tempi per avere la documentazione, però,  sono piuttosto lunghi.

Il Comune di Bologna, ad esempio, ha già annunciato qualche mese fa, tramite il suo nuovo portale DRU,
che i giorni necessari per fornire la documentazione non sono più di 3o giorni lavorativi, ma di 60 giorni. All’inizio di giugno, ha riconfermato la novità.
E così è accaduto anche per altri Comuni della Provincia.

Poichè gran parte dei documenti risulta non digitalizzata, i Comuni, col nuovo obbligo della dichiarazione di conformità,
si sono trovati impreparati a gestire la grande quantità di richieste ricevute.
In tal senso, il Comune di Bologna si sta adeguando. Il processo di digitalizzazione è in corso e dovrebbe terminare a breve.

Intanto, la digitalizzazione parziale dei documenti sta dando dei problemi. Spesso, infatti, si riesce a ottenere il 90% della documentazione in 60 giorni ma poi bisogna aspettare ancora delle settimane perchè alcuni documenti sono in fase di digitalizzazione. E’ per questo se sai che presto devi fare una vendita ti affidi a un tecnico per la redazione della Relazione Tecnica Integrata, per portarti avanti sui tempi e non rischiare di perdere il tuo acquirente.

L’agibilità/abitabilità

E’ uno dei documenti fondamentali per poter attestare la conformità. E’, infatti, il documento che attesta che il tuo immobile è nelle condizioni igienico-sanitarie e di comfort necessarie per poter essere abitabile.
Spesso, ci sono capitati casi in cui l’immobile non aveva l’agibilità. In quei casi si può agire in modi diversi: innanzitutto capire se sia agibile e poi, se la risposta è si, perchè non ha l’agibilità. Poi si passa alle soluzioni. Se vuoi saperne di più sull’agibilità puoi leggere i nostri articoli: “Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità” e “Agibilità: quando è obbligatoria“.

Nella sezione C “Note e osservazioni” il tecnico deve indicare le “difformità non essenziali”, o quelle che, più volte abbiamo chiamato “difformità lievi”.
Si tratta di quei casi in cui non c’è perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato legittimo che emerge dalla documentazione.
Sono difformità che non compromettono la conformità ma che vanno indicate perchè l’acquirente sia consapevole di quello che sta acquistando.

La conformità/non conformità urbanistica di un immobile

Il paragrafo finale della Relazione Tecnica Integrata è quello in cui il tecnico dichiara se l’immobile è “corrispondente/non corrispondente”
dal punto di vista edilizio e urbanistico. Un immobile, infatti, potrebbe, risultare conforme dal punto di vista catastale ma non conforme da quello comunale.

La conformità di un immobile

Se e solo se l’immobile ottiene la conformità catastale e la conformità urbanistica allora il tecnico rilascia la Dichiarazione di Conformità.

Purtroppo in 70 casi su 100, come abbiamo visto nella nostra statistica di qualche settimana fa, l’immobile risulta non conforme.
E in questo caso che si fa? Niente panico. Ci sono due possibilità:

• difformità lievi
• difformità gravi
• la parola del notaio

Come abbiamo detto prima se le difformità fossero lievi basterà segnarle nella sezione Note.
Se, invece, si trattasse di difformità gravi allora si dovrà fare una pratica. Proprio del caso di non conformità di abbiamo parlato in un altro articolo sul blog.

L’ultima parola va sempre al notaio. Dopo che il tecnico ha completato l’analisi deve sempre consultarsi col notaio, che è la figura che, poi, porta a termine la compravendita.
Ecco il fac-simile del modulo che abbiamo descritto  RELAZIONE_TECNICA_INTEGRATA_modello_notai.pdf (832 download)

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