Torniamo a parlare del catasto, in previsione della nuova riforma che cambierà completamente l’attribuzione delle rendite catastali degli immobili.

Dopo l’ultima revisione degli estimi effettuata negli anni ’90 che ha sviluppato il sistema di calcolo della rendita attuale, è cominciato il processo per attribuire i nuovi valori e nei prossimi anni avremo i nuovi elementi di calcolo, in base alla situazione immobiliare ed edilizia attuale e al valore monetario reale degli immobili.

Diverse regioni hanno richiesto l’aggiornamento del valore catastale già nel 1996. Alcune province, tra cui Bologna, avevano richiesto la modifica degli elementi di calcolo, inserendo nel DO.C.FA.  anche i mq per la valutazione della rendita, elementi non presenti nella revisione degli estimi degli anni novanta. E proprio quest’ultimo dato, ovvero la superficie dell’immobile, sarà una delle principali novità della nuova normativa catastale.

L’obiettivo della riforma è proprio quello di aggiornare le informazioni sul patrimonio edilizio, stimato in circa 63milioni di immobili, relativamente ai mutamenti urbanistici avvenuti negli anni. Come prima cosa verranno aggiornate le cartografie, da inserire in un nuovo sistema informatico territoriale SIT per il monitoraggio, per poi applicare la revisione estimativa.

Le novità

Nel calcolo degli estimi entreranno elementi nuovi, valutati in base alla situazione urbanistica e edilizia reale e aggiornata. Ecco alcune delle novità che vedremo nella nuova revisione del catasto:

• Nuove categorie catastali. Saranno introdotte due grandi classi di categorie dei fabbricati: ordinari e speciali, di cui 8 categorie ordinarie e categorie speciali con sottocategorie per dettagliare meglio anche i fabbricati speciali.
• Nuova unità di misura. Il metro quadrato -mq- sarà la nuova unità di misura che verrà utilizzata per il calcolo degli estimi anche per le residenze, come da D.P.R. 138/98 – Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/96 allegato C, e non più il vano come nella normativa attuale.
• Nuovo valore patrimoniale. Oltre alla rendita catastale revisionata, sarà introdotto il valore patrimoniale della unità immobiliare che terrà conto dei nuovi ambiti territoriali (zone identificate dall’OMI Osservatorio Mercato Immobiliare) e di alcuni parametri territoriali, come ad esempio il contesto del fabbricato, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione, presenza dell’ascensore, il piano e così via. Questi valori saranno opportunamente stabiliti dall’Agenzia delle Entrate attraverso algoritmi utili a calcolare le nuove rendite. Per questo processo saranno chiamate apposite Commissioni censuarie, composte per il 50% da parte pubblica e per il 50% da parte privata (tecnici professionisti).
• Possibilità di riduzione del valore degli immobili. Per i fabbricati storici, soprattutto quelli sotto tutela e colpiti da eventi straordinari (tipo il sisma) si terrà conto di una riduzione del valore immobiliare.

Oltre agli elementi aggiuntivi, saranno introdotti anche nuovi algoritmi di calcolo, per le categorie ordinarie. Gli algoritmi saranno utili per minimizzare gli scostamenti rispetto ai valori reali. Infatti, si punterà a realizzare un unico software di calcolo, con l’obiettivo di rendere i valori di stima più univoci possibile. Non solo, anche i valori di stima per le categorie speciali saranno calcolati in modo diverso, inserendo le caratteristiche nuove, previste per le unità immobiliari.

Tempi e processo

Per completare la nuova revisione del Catasto sono stati stimati dall’Agenzia delle Entrate circa cinque  anni. In questo arco di tempo, le commissioni incaricate dovranno verificare  l’aggiornamento di tutte le carte urbanistiche, con i nuovi valori catastali e il calcolo più completo per le unità a destinazione speciale. In particolare quest’ultimo compito dovrebbe essere piuttosto complesso: se per tutti gli altri casi l’applicazione degli algoritmi è automatica, nel caso delle unità speciali non si potrà avere un unico calcolo, ma prima si dovrà realizzare un database significativo in grado di combinare i reali valori patrimoniali alle rendite catastali.

La nuova revisione del catasto è un passo molto importante, poiché le unità immobiliare sono valutate in base ai valori ormai superati e lontani da quelli di mercato. Infatti, un numero elevato di immobili ha  aumentato o diminuito il suo valore edilizio negli ultimi vent’anni. Probabilmente alcuni di voi staranno pagando tasse sulle proprie case con valori catastali ben diversi da quelli stabili in tempi ormai lontani. Non si può nascondere che la revisione dei valori catastali potrà portare a contenziosi e lungaggini, in particolare per gli immobili che vedranno aumentare le rendite (e di conseguenza la tassazione): dovrebbe comunque essere un’operazione di allineamento a valori più corretti e, secondo le promesse, a gettito invariato, andando di contro a ridurre la tassazione degli immobili che oggi hanno rendite troppo elevate.

Ci crediamo? In questi casi, chi vivrà, vedrà. Comunque ne riparleremo…

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