Dopo tante ricerche hai finalmente trovato la casa che desideravi e non vedi l’ora di andarci ad abitare. Hai già presentato la tua proposta d’acquisto con cui ti impegni all’acquisto della casa e il venditore l’ha accettata ma non hai ancora un notaio. Nell’articolo di oggi vogliamo spiegare qual è il ruolo del notaio e quanto è importante scegliere il notaio giusto.

Rispondiamo subito a una domanda che siamo sicuri che ti sei fatto: “chi sceglie il notaio?” Il notaio lo scegli tu che sei l’acquirente. La redazione dell’atto notarile di compravendita – quel documento che si firma al rogito – è solo l’ultima delle cose che deve fare un notaio.

Qual è il ruolo del notaio

Anche se sei tu a scegliere il notaio, lui deve tutelare sia te sia il venditore.
La prima cosa da far fare al notaio per essere sicuro che la casa sarà tua è far trascrivere il preliminare in modo che il venditore non può vendere ad altri l’immobili e non può metterci su delle ipoteche.
Il notaio prima della trascrizione deve controllare che:

• l’immobile è iscritto nei registri immobiliari, non ci sono ipoteche o altri vincoli giudiziari alla vendita. Il notaio verifica che l’immobile risulta nelle mappe catastali, qual è la sua rendita, estrae la planimetria catastale. La Legge nazionale n°78 del 2010 impone la verifica della conformità catastale prima di stipulare il rogito. Ovviamente non è il notaio a verificare la conformità. Se ne occupa un tecnico (geometra o ingegnere). Il notaio, poi, allega la planimetria catastale corretta al rogito a dimostrazione di ciò che l’acquirente sta per acquistare. La conformità catastale è importante perché se l’immobile non è conforme dal punto di vista catastale l’acquirente può chiedere l’annullamento del rogito.
• verifica l’identità del venditore, verifica se possiede davvero l’immobile, se è l’unico proprietario e come, eventualmente, ne è entrato in possesso (acquisto/donazione/eredità)
• verifica anche la tua identità e che riuscirai a coprire per intero il costo delle tasse e dell’immobile

L’atto di compravendita

Quando il notaio finisce di fare tutte queste verifiche trascrive l’eventuale preliminare, poi redige il contratto di vendita e fissa la data del rogito. Fino alla firma qualsiasi responsabilità ricade sul venditore.
Per la redazione del contratto occorrono circa 10 giorni. In casi urgenti con un sovrapprezzo i giorni possono diventare due o tre.

Prima di scegliere la data tieni presente, però, che i periodi in cui ci sono più compravendite, e quindi i tempi si allungano, sono: giugno-luglio e novembre-dicembre.

Consulenza notarile
Prima di scegliere il notaio può essere utile richiedere più preventivi, o consulenze, in modo da capire quale sarà il compenso finale. Oltre al prezzo ovviamente saranno importanti anche le sensazioni che avrai durante l’incontro: perché si sa siamo persone e cerchiamo persone affini a noi. Ecco quali sono le informazioni che solitamente vengono richieste dal notaio per fare un preventivo:

• i tuoi dati
• dove si trova l’immobile
• il prezzo da dichiarare nell’atto di compravendita
• il valore catastale
• se hai diritto a richiedere le agevolazioni della prima casa
• se sei un privato o una società perché le imposte variano
• se vuoi richiedere un mutuo indica anche l’importo e il valore dell’ipoteca

Quali responsabilità hanno venditore e acquirente?

Venditore
Il venditore deve fornire al notaio tutta la documentazione necessaria al notaio. Se non è lui a fornirla, il notaio deve recuperarla. Il venditore si assume tutte le responsabilità che riguardano l’immobile e il buon esito della compravendita; garantisce che l’immobile che vende non ha né difetti né rischi.

Compratore
Tu, compratore, già durante il compromesso devi chiarire in che modo pagherai la cifra richiesta per l’acquisto, ovvero se paghi in un’unica volta o se, ad esempio, hai richiesto un muto alla banca e non puoi venire meno a quello che verrà scritto nel compromesso.

Come fa il venditore a essere sicuro che l’immobile che sta per vendere non ha difetti di nessun tipo?
E come fa l’acquirente a fidarsi, come può sentirsi sicuro che dopo il rogito non avrà alcun tipo di problema o di sanzione da pagare?

Il documento che toglie ogni responsabilità al venditore e che garantisce all’acquirente che l’immobile che sta per acquistare è la Relazione Tecnica Integrata. Un documento che non dovresti richiedere perché costretto dal notaio ma per tutelare il tuo acquisto, la possibilità di fare lavori sull’immobile dopo l’acquisto e la certezza di non avere problemi se decidi di rivenderlo.

Documenti
Per quanto riguarda i documenti personali che tu e il venditore dovete presentare basta la fotocopia di un documento d’identità. Se il documento non fosse valido vengono richiesti il codice fiscale e un documento che attesta lo stato civile (coniugato/a, separato/a, divorziato/a). Per gli extracomunitari è necessario presentare il permesso di soggiorno.

Quanto costa il notaio

Per quanto riguarda il compenso del notaio probabilmente avrai sentito parlare di cifre molte grandi. E in effetti lo sono. L’onorario del notaio dipende dal valore dell’immobile. Oltre al compenso, però, includono anche il pagamento di varie imposte. Il costo delle imposte per te che acquisti come privato cambia a seconda del fatto che puoi oppure no delle agevolazioni per la prima casa. Ti spiegheremo il dettaglio dei costi nel prossimo articolo in cui parleremo proprio dei costi di comprare casa.

Agevolazioni prima casa

E visto che stiamo già anticipando l’argomento che approfondiremo in uno dei prossimi articoli – i costi della compravendita per l’acquirente – ecco quali sono le condizioni da rispettare per accedere alle agevolazioni per la prima casa:

• devi avere la residenza nel Comune in cui si trova la casa che acquisti o trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto. L’agevolazione va anche a chi decide di affittare quella casa, a chi ci lavora soltanto e ai residenti all’estero
• non essere proprietario di altre case nello stesso Comune
• non aver acquistato altre case con le agevolazioni della prima casa in Italia

I tuoi doveri di nuovo proprietario

E se da un lato puoi usufruire delle agevolazioni dall’altro non devi dimenticarti che con l’acquisto avrai nuovi doveri:

• inserire la casa nella dichiarazione dei redditi
• metterti in contatto con l’amministratore per sapere quando saranno le prossime assemblee e quando pagare le spese del condominio

Ognuno di questi doveri prevede una procedura burocratica e moduli da riempire. Ma tranquillo, come dicevamo prima, in uno dei prossimi articoli approfondiremo l’argomento in modo che non avrai dubbi e non rischierai di pagare multe per qualche dimenticanza.

Nel prossimo articolo ti daremo qualche dritta riguardo ai documenti da controllare prima di decidere di acquistare quella che sarà la tua futura casa.

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