Stai per vendere la tua casa, a Bologna o provincia, e il notaio ti ha detto che devi fargli avere la certificazione energetica e verificare la conformità catastale?

Se non hai mai affrontato prima la compravendita forse ti sembrerà strano che non basti la certificazione energetica e ti starai chiedendo cos’è e come si fa la verifica di conformità catastale. Cominciamo dall’inizio, dal perché il notaio ti ha chiesto di verificare la conformità catastale. Il suo non è un puro capriccio burocratico ma piuttosto un obbligo che è stato stabilito da una legge nel 2010.

Al comma 14 1-bis dell’articolo 19 del D. L. 78 del 31/05/2010 si legge che:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Dunque, per legge, quando si fa una compravendita bisogna dichiarare la conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Ovviamente il notaio può verificare che i dati dei proprietari siano giusti attraverso i registri immobiliari. Egli, però, non può verificare la conformità catastale. Questa verifica è compito di un tecnico, geometra o ingegnere, abilitato e iscritto al proprio Ordine professionale.

Ma in cosa consiste la verifica della conformità catastale?

La verifica comincia dai dati dell’immobile: via, civico, numero dell’interno e città. Poi bisogna verificare i nomi, cognomi e codici fiscali dei proprietari.

Ti potrebbero sembrare dei controlli banali ma si tratta di dati importanti perché individuano in modo preciso e unico l’immobile e chi lo possiede. Non è raro, infatti, che una via cambi nome nel tempo o che siano da aggiornare i dati dei proprietari magari per una separazione o perché qualcuno è venuto a mancare.

Queste sono modifiche importanti che andrebbero segnalate subito al Catasto. Spesso, però, vengono trascurate e poi ci si accorge degli errori solo al momento della compravendita.
Quando il tecnico si accorge che i dati sono sbagliati fa una segnalazione all’Agenzia delle Entrate per aggiornarli. Dopo questi controlli inizia la fase di verifica della conformità.

Quando si può dire che un immobile ha la conformità catastale?

Il tecnico scarica dal sito dell’Agenzia delle Entrate quella che risulta essere l’ultima planimetria depositata e poi la porta con sé al rilievo. Durante il rilievo, oltre a fare le foto, dovrà analizzare ogni punto della casa per vedere se è ancora così come è stato rappresentato nella planimetria. Anche una porta spostata nella realtà, rispetto a come appare sul disegno, è un elemento da considerare come non conformità.

La difformità, infatti, consiste proprio nel trovare delle differenze tra quello che si vede al sopralluogo, ovvero lo stato di fatto, e quello che è rappresentato nella planimetria depositata in Catasto, ovvero lo stato legittimo. Se stato di fatto e stato legittimo non corrispondono c’è una difformità catastale che deve essere sanata per poter andare a rogito.

Quello che, spesso, sentiamo dirci al telefono quando qualcuno ci chiama per una dichiarazione di conformità è: “io non ho fatto modifiche… la mia casa risulterà sicuramente conforme”. E noi ci crediamo però, probabilmente, non sei il primo ad abitare in quella casa, quindi, può averle fatte qualcuno che ci ha vissuto prima di te.

Dopo che il tecnico ha confrontato i due stati scrive una relazione in cui indica le eventuali difformità e, in seguito, propone come sanarle. Solitamente, quando le difformità sono lievi, come nel caso della porta spostata, basta presentare in Comune una pratica di voltura catastale.

La voltura catastale serve ad aggiornare la planimetria dell’immobile in modo che quello che si vede nell’immobile corrisponda al disegno depositato in Catasto. Ma vediamo quanto tempo serve per verificare la conformità catastale e, soprattutto, quanto costa.

Il Check up Catastale

Ognuno ha il suo metodo per arrivare al risultato finale, ovvero capire se un immobile è conforme oppure no dal punto di vista catastale. Noi ti raccontiamo il nostro, un metodo consolidato che abbiamo perfezionato in 8 anni di lavoro per clienti di Bologna e provincia. Il nostro servizio di verifica di conformità lo abbiamo chiamato Check up Catastale.

Il nostro metodo prevede:

• un sopralluogo approfondito nell’immobile
• una relazione che spiega come siamo arrivati a dire che l’immobile è/non è conforme.

Nella relazione trovi:

• verifica dei dati identificativi dell’immobile e dei proprietari
• verifica della conformità catastale
• analisi e indicazioni operative
• planimetria e visura.

Quanto tempo serve per fare una verifica di conformità catastale

I tempi che servono per verificare la conformità catastale di un immobile dipendono dalla grandezza in mq dell’immobile e dalla sua conformazione. Devi tenere conto del tempo necessario per fare il rilievo – circa un’ora per un immobile di 100 mq – e di quante difformità ci sono.

Noi, ad esempio, per un immobile di 100 mq, che si trova a Bologna o provincia, e che non ha molte difformità riusciamo a farti avere il Check up Catastale insieme all’APE, ovvero in 7 giorni lavorativi.

Quanto costa la verifica di conformità catastale

La verifica della sola conformità catastale ha un costo di 90 euro più IVA. Se, però, decidi farci elaborare il tuo APE e ti serve anche la conformità catastale possiamo includere il Check up Catastale nel prezzo dell’APE. Quindi, non dovrai aggiungere un centesimo in più al prezzo dell’APE.

L’APE, o certificazione energetica ha un costo di 246,80 euro e – su richiesta – ti diamo il Check up Catastale in omaggio.

Perché scegliere il nostro Check up Catastale?

Qual è il vantaggio che hai nell’acquistare il Check up catastale da noi? Non c’è uno solo, sono almeno quattro:

1) puoi chiedere di averlo in omaggio con la certificazione energetica
2) ci occupiamo di verifiche di conformità catastale dal 2011
3) il format con cui ti consegniamo il Check Up: una relazione dettagliata a cui alleghiamo anche la planimetria e la visura catastale
4) gli anni di esperienza nell’elaborare le pratiche edilizie: di qualsiasi pratica avessi bisogno dopo, potremo aiutarti noi.

Per acquistare il nostro servizio di certificazione energetica, per immobili di Bologna e provincia, contattaci.

Se vuoi chiederci un preventivo gratuito e personalizzato ti basta compilare i moduli in basso, ti risponderemo in poche ore.