Comprare casa, spesso, significa investire buona parte dei propri guadagni attuali, e futuri. Si tratta, quindi, di una scelta molto difficile non solo perché vorresti trovare un posto che ti faccia sentire a casa ma anche essere sicuro dell’investimento che stai facendo.

Ci sono alcuni strumenti che possono aiutarti a capire se stai facendo un buon investimento tramite la possibilità di calcolare il valore della casa, a Bologna o provincia, che stai per comprare.

Il valore di mercato

Capire il valore dell’immobile significa calcolare il valore di mercato. Il valore di mercato, ovvero il prezzo a cui verrebbe venduto l’immobile, si calcola tenendo conto di:

• quotazione al metro quadro
• superficie commerciale
• coefficienti di merito

Dove trovo la quotazione al metro quadro per una casa di Bologna o provincia?

Questa è la prima domanda che devi farti e noi ti diciamo come trovare la risposta. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione di tutti i cittadini le tabelle – che vengono aggiornate ogni sei mesi – dell’OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare.

Puoi decidere se cercare la quotazione della casa che vuoi valutare – prima di comprarla – indicando Bologna – il Comune – o la Provincia – Casalecchio, Zola Predosa, Anzola … – e il tipo di destinazione d’uso, oppure cercando direttamente sulla mappa. Una volta che hai trovato la zona OMI in cui si trova la casa puoi vedere una tabella in cui sono indicati:

• tipologia di abitazione (civile, di tipo economico, box, posto autocoperto/scoperto, ville e villini)
• stato conservativo (scadente, normale o ottimo)
• valore di mercato, minimo e massimo, in €/mq che può essere riferita alla superficie netta o lorda
• valore di locazione, minimo e massimo, in €/mq al mese

Come calcolo il valore della casa?

Consideriamo, per esempio, che la casa che vuoi valutare si trova a Bologna, nel quartiere Barca – dove si trovano anche i nostri uffici. Dalla tabella possiamo leggere che: un’abitazione civile in ottimo stato di conservazione ha un valore di mercato compreso tra 2300 e 2900 euro al metro quadro, per quanto riguarda la superficie lorda.

Schermata dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quindi, un trilocale di circa 80 mq che si trova a Bologna, in zona Barca, e che è in ottime condizioni, potrebbe costare tra 184.000 e 232.000 euro, senza mettere in conto l’eventuale posto auto. Una villa, delle dimensioni e condizioni, può, invece, arrivare a costare fino a 265.00 euro.

Facciamo un passo indietro: sei sicuro che la superficie commerciale della casa che vuoi acquistare è di 80 metri quadri? E sai se superficie lorda e superficie commerciabile sono due termini che indicano la stessa cosa? La superficie commerciale di una casa corrisponde con la superficie lorda. Ma come si calcola la superficie commerciale?

La superficie commerciale è data dalla somma di: superfici principali, di ornamento, vani accessori e parcheggi. Per ognuna di queste categorie vengono indicate delle sotto-categorie e le percentuali per capire come vanno conteggiate nel fare la somma.

I muri perimetrali, ad esempio, sono una sotto-categoria delle superfici principali e, fino allo spessore di 50 cm, vanno calcolati per intero, quelli in comunione, invece, fino allo spessore di 25 cm, vanno calcolati al 50%.

Come puoi vedere ogni elemento della casa rientra nel calcolo del suo valore finale e bisogna stare molto attenti se si vuole ottenere una stima precisa.

Quali sono i coefficienti di merito?

L’ultimo elemento da considerare nel valutare il valore di una casa a Bologna o provincia sono i cosiddetti coefficienti di merito che assegnano delle percentuali ad alcune caratteristiche specifiche della casa:

• stato locativo (libera, locata canone libero, locata per brevi periodi stagionali) : una casa libera da subito vale di più di una ancora in affitto perché puoi stabilire liberamente quando entrare nella casa, dopo averla comprata, senza aspettare che finiscano eventuali mesi di preavviso
• piano con percentuale diversa a seconda che ci sia o no l’ascensore. Se sei giovane, magari, adesso, non ti sembrerà importante che ci sia l’ascensore se non consideri che può sempre capitare un infortunio e con gli anni l’agilità non rimane la stessa. A quel punto bisognerà trovare altri soluzioni che probabilmente non saranno economiche
• stato di conservazione (da ristrutturare, buono, ristrutturato, finemente ristrutturato o nuova costruzione) : è uno dei coefficienti più importanti perché, come saprai, nel tempo le case invecchiano, ovvero consumano di più e richiedono costi di manutenzione più alti. Lo stato attuale è importante anche per capire se sarà necessaria, a breve, una ristrutturazione, ovvero se devi mettere in conto un’altra somma di denaro da spendere
• luminosità (luminoso, molto, mediamente, poco) : sarà anche vero che ormai in quasi tutte le coppie si lavora in due e si è quasi tutti i giorni della settimana fuori casa, quindi. la si vive poco. Ma è anche vero che la luminosità ti fa stare meglio nei weekend, può evitare la formazione di muffa e anche farti avere costi della bolletta leggermente più bassi
• esposizione a vista (esterna, esterna panoramica, mista, interna: avere una sola esposizione significa avere sempre la stessa condizione di luminosità o non luminosità se l’unico affaccio è a nord. Avere più esposizioni significa poter avere in ogni camera la luminosità che serve. In bagno non ne serve molta, va bene che sia posto a nord; in cucina, invece, la luminosità fa molto comodo quindi sarebbe bene avere un’esposizione sud o sud-est e così via
• edificio, o meglio età dell’edificio e stato in cui si trova (scadente, normale, ottimo) : l’età dell’edificio incide molto sulle condizioni e sul prezzo. Una casa degli anni ’60, per esempio, può essere valutata diversamente a seconda che sia in stato scadente o normale/ottimo perché è stata fatta un’importante ristrutturazione che ha modificato la classe energetica, ovvero le dispersioni, i costi delle bollette e il comfort che c’è dentro la casa
• riscaldamento (assente, autonomo, centralizzato, centralizzato con contabilizzatore): è importante sapere che tipo di riscaldamento ha una casa e, in particolare, i costi che ne derivano. Dal tipo di riscaldamento dipende anche il comfort.

Come faccio a capire se una casa è un buon investimento?

Come hai visto sono molti i fattori da considerare quando devi capire se quella casa fa per te oppure no:

• fattori che sono soggettivi come le sensazioni che puoi provare quando visiti una casa
• fattori oggettivi come lo stato di conservazione che, spesso, appare distorto a chi non è un tecnico.

Come ci è già capitato mentre facevamo il sopralluogo di una casa da comprare con un cliente, ci siamo accorti di una crepa importante di cui il cliente non si era accorto. Insomma, il più delle volte chi va a vedere una casa non la guarda con l’occhio del tecnico ma di chi deve sentirsi a suo agio e, quindi, non fa caso a quelle che potrebbero essere, subito o tra qualche anno, problemi da risolvere.

Vorresti essere accompagnato da un tecnico al prossimo sopralluogo a Bologna o provincia?

Ecco perché noi che ci occupiamo di compravendita – sia per l’acquirente sia per il venditore –  e abbiamo creato un servizio apposito per Bologna e provincia. Se lo scegli concorderemo un appuntamento con un tecnico che verrà con te al sopralluogo della casa che vuoi comprare. E dopo il sopralluogo ti consegnerà una relazione in cui troverai informazioni sullo stato in cui si trova la casa, dal punto di vista tecnico, eventuali problemi che meritano di essere approfonditi, come crepe o umidità, e i consigli su cosa fare prima di comprare.

E, qualsiasi problema, ci dovesse essere possiamo aiutarti sia con la parte tecnica – relazione tecnica integrata, pratiche edilizie e catastali – sia con quella pratica – studio di vulnerabilità sismica, lavori di ristrutturazione.

Dai un’occhiata al servizio e se avessi ancora dei dubbi scrivici a info@gruppoeden.it o chiama allo 0517166459. Se, invece, hai una richiesta particolare da farci inviaci una richiesta di preventivo compilando i moduli del form qui sotto.

E se ti iscrivi alla newsletter puoi scaricare gratuitamente la checklist con tutte le domande che non devi dimenticare di fare quando vai a vedere una casa che vuoi comprare e, poi, ristrutturare.