A quali difformità fare attenzione

Hai deciso che vuoi vendere la casa di Bologna dove abiti da tanti anni per andare a vivere in un paesino più tranquillo della provincia?

Da una parte sei fiducioso sull’esito della Relazione e senti che sicuramente la tua casa risulterà conforme perché sai di non aver fatto alcuna modifica nel tempo. Dall’altra, però, sai di amici che hanno avuto vari problemi e rischiato che il rogito saltasse. Vuoi evitare contenziosi prima del rogito e hai deciso di affidarti a un tecnico per la Relazione Tecnica Integrata, anche detta dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.

Come dicevamo tu non hai fatto alcuna modifica durante il periodo in cui hai vissuto nella tua casa di Bologna. Noi tecnici, però, dobbiamo fare la verifica di conformità pronti a qualsiasi esito – conforme, leggermente difforme, gravi difformità – e analizzare tutti i documenti dell’accesso agli atti che ci fornisce, in circa 30 giorni, il Comune di Bologna.

Vediamo insieme quali sono i problemi che potrebbero ritardare il rogito, se hai avuto fretta di fissarlo, e come risolverli per evitare contenziosi prima del rogito. Approfondiamo, in particolare, questi cinque casi:

1. Planimetria catastale non aggiornata
2. Dati errati nella certificazione energetica
3. Manca l’agibilità
4. Immobile vincolato paesaggisticamente
5. Non è mai stato rilasciato il permesso di costruire

1) Planimetria catastale non aggiornata

Qualche anno fa hai fatto fare un frazionamento perché la tua casa era troppo grande e hai preferito affittarne una parte. Pensavi che fosse tutto in regola dopo il frazionamento. E, invece, durante la verifica di conformità noi tecnici scopriamo che erano stati presentati tutti i documenti in Comune ma che non era stato presentato l’aggiornamento della planimetria catastale. Comune e Catasto non comunicano tra di loro, quindi, è necessario comunicare le modifiche che fai al tuo immobile ad entrambi.

Aver scoperto prima del rogito che la planimetria non è corretta ti mette al sicuro dal rischio che l’acquirente chieda l’annullamento del rogito. La legge nazionale n°78 del 2010, infatti, definisce l’obbligo di verificare la conformità catastale prima del rogito.

Come si risolve questa difformità? Con la presentazione di una planimetria aggiornata tramite la pratica di variazione catastale. Si tratta di uno dei casi più fortunati per chi come te vende perché è uno dei pochi in cui, oltre alla Relazione Tecnica Integrata, devi pagare solo una pratica edilizia catastale e non ci sono sanzioni in denaro da sommare.

2) Dati errati nella certificazione energetica

Come forse già sai, è importante avere la certificazione energetica dell’immobile sia per la vendita sia per l’affitto. A volte, averlo non basta perché il certificato deve essere ancora valido e tutti i dati che contiene devono essere corretti.

Spesso, ci è capitato che, proprio a seguito di un frazionamento, l’APE non è stato aggiornato. Ogni APE riporta i dati catastali che identificano quel preciso immobile. Se questi dati sono sbagliati la certificazione non è più valida.

Questa difformità è abbastanza lieve. Basta rifare la certificazione, aggiornare i dati, e registrarla sul SACE, piattaforma di accreditamento per l’Emilia-Romagna.

3) Manca l’agibilità

Questo è uno di quei casi di difformità davanti a cui tutti hanno paura di ritrovarsi perché se l’acquirente scopre che non c’è l’agibilità può agire in diversi modi – chiedere di abbassare il prezzo di vendita o, addirittura, annullare il rogito -, quindi, bisogna fare molta attenzione.

Nelle nostre oltre 600 verifiche di conformità, per immobili di Bologna e provincia, spesso, non era presente l’agibilità. In questo caso bisogna valutare: se è stata già richiesta, se non è mai stata richiesta o se la richiesta è stata rifiutata.

A seconda del caso procediamo in maniera diversa:

• Se non è mai stata richiesta verifichiamo che ci siano le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza e poi inviamo la segnalazione, SCCEA, al Comune
• Se, invece, è già stata richiesta ma rifiutata capiamo perché e studiamo una soluzione apposita perché l’immobile possa avere l’agibilità. Potrebbe essere necessario presentare una pratica edilizia di sanatoria prima di richiedere l’agibilità.

4) Immobile vincolato paesaggisticamente

La casa che vuoi vendere si trova a Bologna, nella zona dei colli. Dalla verifica di conformità scopriamo che alcune finestre che si trovano sul prospetto sono spostate rispetto a quello che è lo stato legittimo, ovvero quello approvato in fase di progetto e rilascio del permesso di costruire. Solitamente in questo caso basta presentare una pratica edilizia di sanatoria e pagare una sanzione in denaro. I tempi per andare a rogito si allungherebbero di circa 30 giorni.

Se, però, l’immobile è vincolato il percorso per raggiungere la conformità diventa più complicato. La prima cosa da fare, infatti, è chiedere l’autorizzazione paesaggistica dopo aver verificato se l’abuso edilizio si è avuto prima o dopo che l’immobile è stato dichiarato vincolato.

5) Non è mai stato rilasciato il permesso di costruire

Non ti aspetteresti mai che a Bologna ci sia un immobile abusivo e che quell’immobile sia casa tua. Eppure ci è già successo che nel controllare che ci fossero tutti i documenti non trovassimo il permesso di costruire. Ovviamente prima di mettere in agitazione il cliente abbiamo fatto molte ricerche in vari archivi: archivio catastale, comunale, di stato, genio civile. Finché era chiaro che il documento non c’era perché il permesso di costruire non era mai stato rilasciato.

Questa è senz’altro la difformità più grave che può venire fuori da un’analisi di conformità. Le cose si complicano davvero: non basta la solita pratica edilizia di sanatoria – CILA, SCIA in sanatoria. Serve una valutazione di sicurezza sismica da parte di un ingegnere strutturista per certificare l’idoneità statica e la sanzione è parecchio alta, ha numeri a quattro zeri.

Queste sono soltanto alcune delle difformità che può presentare un immobile. Sapere quali sono le problematiche a cui puoi andare in contro quando fai una compravendita ti aiuta ad avere più consapevolezza e ad essere pronto ad affrontare qualsiasi esito, ma soprattutto ad evitare contenziosi prima del rogito.

Se vuoi vendere casa ed essere sicuro che non avrai contenziosi prima del rogito rivolgiti a noi per la dichiarazione di conformità del tuo immobile. Abbiamo già verificato la conformità di oltre 600 immobili, tra Bologna e provincia e abbiamo trovato la soluzione migliore per raggiungere la conformità per quelli per cui avevamo trovato abusi edilizi.

Per parlare con uno dei nostri tecnici chiama allo 0517166459 oppure scrivi a info@gruppoeden.it. Oltre a toglierti dei dubbi riceverai un preventivo gratuito su misura per il tuo caso.
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