In questo periodo ogni telefonata che riceviamo riguarda il Superbonus 110%, l’agevolazione che permette di riqualificare casa – singola o in condominio – dal punto di vista energetico e sismico a costo zero, o quasi.

In effetti, con la possibilità di scegliere opzioni come lo sconto in fattura o la cessione del credito in alternativa alle detrazioni, il singolo proprietario può davvero riqualificare la sua casa senza spese iniziali.

Ma è davvero così? È davvero tutto tutto gratis o qualche costo va messo in conto?

In questo articolo ne parliamo partendo da un caso reale, quello di un condominio a Bologna degli anni ’60 – composto da 8 unità immobiliari – per cui abbiamo fatto uno studio di fattibilità con simulazione dei costi, per mostrarti quali costi si azzerano, quali no e perché.

Quanto costa fare il cappotto con il Superbonus 110%

Con l’analisi di fattibilità abbiamo innanzitutto verificato che per fare il salto di due classi energetiche – requisito fondamentale per l’accesso al Superbonus – è necessario intervenire con l’installazione di un cappotto termico esterno.

Il cappotto viene considerato dal Decreto Legge 77/2020 (ex Decreto Rilancio) un intervento trainante, ovvero che permette di realizzare interventi, detti trainati. Dunque è possibile anche portare in detrazione l’installazione di un impianto fotovoltaico.

Ti starai chiedendo quali siano i costi. Per stimarli i tecnici – noi, in questo caso – preparano un computo metrico estimativo: una tabella in cui vengono elencate tutte le lavorazioni, ognuna con i suoi costi, e alla fine sommando si ottiene l’importo complessivo dei lavori. In questo caso specifico il totale per gli interventi di realizzazione del cappotto e dell’impianto fotovoltaico è di circa 300.000 €.

Visto che sia il cappotto che l’impianto fotovoltaico rientrano nel Superbonus 110%, uno come intervento trainante e uno trainato, se il condominio sceglie l’opzione di sconto in fattura, il costo finale che dovrà pagare non è 300.000 euro ma è zero.A questo zero, però, bisogna sommare alcune piccole voci di costo, non detraibili:

• bolli e tributi per l’APE – prima dell’intervento per la fattibilità e dopo per dimostrare il passaggio di due classi: si parla di circa 50 € per unità immobiliare, 400 € in tutto, in questo caso
• il compenso per l’amministratore, ovvero una percentuale sull’importo dei lavori che parte dall’1,5% e può arrivare anche al 4-5% a seconda degli accordi presi in sede di assemblea, in questo caso 4.500 €.

E le spese tecniche, i costi per la sicurezza, i ponteggi? Tutte queste spese rientrano tra quelle detraibili al 110%, quindi interamente detraibili e cedibili.

Attenzione ai massimali del Superbonus

Una precisazione: l’art. 119 del Decreto Legge 77/2020 ha introdotto anche dei massimali, o tetti di spesa, per i singoli interventi. Se la cifra vista sopra rientra in questi massimali sarà interamente detraibile al 110%, se sfora, invece, saranno i singoli proprietari a pagare l’eccedenza.

Per un condominio da 8 unità immobiliari il limite di spesa per l’intervento di isolamento termico è di 40.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari, ovvero in questo caso, il limite sarebbe di 320.000. Per l’impianto fotovoltaico il limite è di 2.400 € per ogni kW installato, in questo caso verrà realizzato un impianto da 10 kW con relativo massimale di 24.000 €. Il massimale complessivo, quindi, per questo condominio è di 344.000 €, superiore ai 300.000 € preventivati per l’intervento.

Superbonus 110% e Bonus facciate

Il cappotto, però, da solo, non sempre risolve tutti i problemi della facciata dell’edificio. In questo caso specifico, ad esempio, i balconi presentano segni di umidità, le ringhiere sono usurate e hanno bisogno di sistemazioni e miglioramenti che non rientrano nel Superbonus 110%.

Nel momento in cui si interviene sull’intero condominio, si costruisce il ponteggio che sta davanti alla facciata per tutto il tempo dell’intervento, ovvero circa 2-3 mesi. Sarebbe un peccato non cogliere l’occasione di realizzare anche questi interventi di manutenzione straordinaria che, prima o poi saranno comunque da fare.

La sistemazione dei balconi, l’eventuale sistemazione della tinteggiatura del piano terra, o di parti dell’edificio dove non si fa il cappotto, possono rientrare nel Bonus Facciate, che prevede detrazioni del 90% per tutto il 2020.

Anche nel caso del bonus facciate si può fare la cessione del credito. Nel nostro caso i costi da preventivo sono di circa 15.000 €, di cui:

• 8.000 € per la tinteggiatura delle pareti dei garage e la sostituzione del portone di ingresso condominiale, da ripartire in millesimi. Il costo medio per appartamento è di circa 200 €
• 7.000 € per la sistemazione dei balconi, da ripartire tra i proprietari delle unità con balcone.

Il costo per questi interventi, beneficiando del Bonus Facciate al 90%, sarà quindi di 1.500 €.

Una precisazione: nel caso di lavori sulle parti comuni se la maggioranza in Assemblea Condominiale vota per farli l’intervento si fa in ogni caso. Anche chi non era d’accordo paga la sua parte, in base ai millesimi.

Il balcone non rientra tra le parti comuni perché è una proprietà privata. Quindi il singolo proprietario decide se fare, o meno, l’intervento e lo paga per intero beneficiando poi direttamente dei vari bonus.

Superbonus 110% o Bonus facciate: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

La risoluzione n. 49/E – pubblicata il 1° settembre 2020 dall’Agenzia delle Entrate – ha chiarito i dubbi su alcuni interventi che sembrano rientrare in entrambi i bonus.

Viene stabilito che, nel caso di un intervento che potrebbe rientrare in entrambi i bonus, ogni condomino, per i costi che lo riguardano, può scegliere se usare il bonus facciate o l’ecobonus del 110%, indipendentemente dalle decisioni degli altri condomini. Ciò vale se non c’è già un verbale d’assemblea che vincola a scegliere un bonus specifico.

I limiti del Bonus facciate

Ricordiamo che il bonus facciate può essere applicato solo in alcuni casi specifici:

• zone A e B
• interventi su pareti esterne visibili dell’edificio
• solo alcune tipologie specifiche di intervento
• se l’intervento di isolamento termico supera il 10% della superficie disperdente allora bisogna rispettare i requisiti di trasmittanza.

Ad oggi il Bonus Facciate è previsto solo per interventi eseguiti – e pagati – entro il 31/12/2020. Se non ci saranno proroghe, quindi, restano quindi pochi mesi per approfittare di questo bonus.

Il Superbonus 110% riduce i costi

Dall’esempio che ti abbiamo raccontato è chiaro che con la combinazione tra il Superbonus 110% e il Bonus Facciate la realizzazione del cappotto e la sistemazione della facciata non sono gratis, ma quasi.

I proprietari, infatti, pagano solo una piccola quota dei lavori eseguiti col Bonus Facciate, l’amministratore e i bolli, per un totale per il condominio di 6.400 € in totale, 800 €/unità. Questo a fronte di un importo lavori di 315.000 €, quindi più di 40.000 € unità. Un bel risparmio a parità dei benefici che si ottengono.

Ora, questo è solo un esempio e per scrivere questo articolo abbiamo fatto diverse semplificazioni. Perché tutto vada bene come nel caso che ti abbiamo raccontato devi affidarti a figure  specializzate e aggiornate: tecnici, imprese, finanziatori, amministratori di condominio.

È sempre bene che ti informi per tempo dei costi necessari per riqualificare energeticamente il tuo condominio. Stabiliti i costi, tieni sempre presenti i vantaggi del cappotto termico e che un’occasione così potrebbe non tornare a breve.

Al momento la scadenza per accedere al Superbonus 110% è per il 31 dicembre 2021 – si parla di proroghe ma non ci sono certezze – ed è possibile installare il cappotto solo in alcuni periodi dell’anno.

Se sei interessato a sapere di più del Superbonus 110% per la riqualificazione del tuo condominio, contattaci via telefono o e-mail.