Regolamento Condominiale e regole per l’utilizzo delle parti comuni

Le parti comuni dei condomini sono disciplinate dal Regolamento Condominiale, la cui definizione è riportata nell’articolo 1138 del Codice Civile. Il regolamento condominiale disciplina la vita e l’attività del condominio, inteso come insieme dell’immobile e dei suoi abitanti, e una volta approvato dalla maggioranza dei condomini diventa vincolante per tutto i condomini. Ti sei mai chiesto cos’è il regolamento condominiale, e in che modo ti obbliga a rispettare le regole presenti nel tuo condominio? Oggi abbiamo deciso di fare un po’ di chiarezza illustrandoti tutti i diritti e gli obblighi presenti all’interno del regolamento e, di conseguenza, all’interno di un condominio.

Cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è un atto fondamentale se vivi in un condominio, perché disciplina le regole amministrative, l’uso delle parti comuni, la suddivisione delle spese e tutti i diritti e obblighi che i condomini devono rispettare. Come anticipato, il regolamento deve essere approvato dai condomini con la maggioranza. Le regole che devono essere approvate dai condomini sono:

• l’uso delle parti comuni
• la ripartizione delle spese
• i modi di tutela del decoro dell’edificio
• l’amministrazione
• i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni.

Ripartizione delle spese

Le spese dei beni condominiali sono suddivise in spese ordinarie e spese straordinarie e ripartite tra tutti i condomini, in base ai criteri descritti nel regolamento condominiale o in base alle norme del codice civile. La ripartizione delle spese deve essere approvata dall’assemblea condominiale.

Le spese ordinarie sono quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione del condominio e delle parti comuni, come ad esempio la pulizia delle scale, il riscaldamento e gli oneri per polizze assicurative
Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali, come ad esempio il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto, e tutte le altre spese per opere di manutenzione straordinaria che si rendono man mano necessarie nella vita utile del condominio.

Tabelle millesimali

Le spese condominiali sono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali delle varie unità immobiliari. Ti abbiamo già parlato delle tabelle millesimali  che stabiliscono i millesimi di ogni unità immobiliare presente in un condominio, definendo anche le parti comuni.

Le tabelle millesimali sono lo strumento attraverso il quale vengono ripartite le spese a carico di ogni proprietario e inquilino, e attraverso il calcolo dei millesimi, che si basa sui molteplici fattori che determinano il valore e il peso di ogni unità immobiliare, ripartiscono le spese in modo equo tra tutti i condomini.

Diritti dei condomini

Se da un lato il proprietario ha il diritto di utilizzare la propria proprietà come ritiene, l’utilizzo dei beni comuni è regolato dalle norme del Regolamento di Condominio. La legge, ovvero il Codice Civile in questo caso, disciplina poi alcuni interventi realizzati sui beni comuni da parte di un solo condomino, come ad esempio l’installazione di impianti di ricezione e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

I proprietari possono utilizzare nel modo che ritengono migliore la propria unità immobiliare, secondo le regole generali che disciplinano la proprietà privata, mentre per quanto riguarda le parti comuni sono tenuti al rispetto anche delle condizioni eventualmente indicate nel Regolamento di Condominio. Se siete proprietari di un appartamento in condominio potete controllare che nell’atto di acquisto viene richiamato il regolamento condominiale, all’interno del quale sono definiti i limiti di utilizzo dell’unità immobiliare da parte del proprietario.
Una particolarità della legge che disciplina le regole condominiali è che non è possibile vietare ai condomini di tenere con sé animali da compagnia all’interno delle unità abitative di loro esclusiva proprietà: se nel vostro condominio questo argomento è spesso all’ordine del giorno e oggetto di discussioni tenetene conto!

Catasto

Quando si parla di condominio e di parti comuni può essere utile avere ben chiari alcuni concetti legati al mondo del catasto. Due sono le tipologie di locale che possono costituire parti comuni di un condominio: bene comune censibile e bene comune non censibile.

Il bene comune censibile riguarda tutti quei beni costituenti Unità Immobiliare Urbana (u.i.u.), in quanto portatori di autonoma capacità reddituale, che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari, come ad esempio l’alloggio del portiere, la piscina ecc. e come tali dichiarati parti comuni.

Il bene comune non censibile si riferisce alle porzioni condominiali che non possiedono autonoma capacità reddituale e sono comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari: androne, scale, locale centrale termica, cortile comune, rampa di accesso ai posti auto, ecc.

Per chi vive in condominio le regole e gli obblighi da rispettare quotidianamente sono tante: per evitare disguidi e incomprensioni è importante conoscere il Regolamento Condominiale e partecipare alle assemblee condominiali per avere la possibilità di contribuire alle decisioni che riguardano la tua unità immobiliare e le parti comuni del tuo stabile. Se hai dei dubbi riguardo la gestione o la ripartizione delle spese condominiali consulta l’amministratore del tuo condominio o un tecnico specializzato, che può aiutarti a districarti tra le varie leggi e rispondere ai tuoi dubbi.

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