Come funziona oggi e cosa cambierà con la riforma del catasto

Mentre appare ancora lontana l’approvazione definitiva della tanto attesa riforma del catasto, che introdurrà le semplificazioni e gli aggiornamenti da tempo annunciati dal governo, torniamo a parlarvi del Catasto, approfondendo uno degli aspetti fondamentali per il calcolo delle tasse sul vostro immobile: la rendita catastale.

In un precedente post vi abbiamo parlato del catasto, in particolare dei due documenti fondamentali che identificano un immobile al catasto, la planimetria catastale e la visura catastale; oggi approfondiremo meglio i dati riportati in quest’ultimo documento. All’interno della visura catastale sono presenti tutte le informazioni principali sull’unità immobiliare depositate presso l’Agenzia delle Entrate, in particolare sono presenti i dati di classamento dell’immobile, che stabiliscono il valore sul quale calcolarne le tasse.

Per stabilire l’importo delle imposte comunali un immobile viene innanzitutto classificato in base alla categoria di appartenenza, ovvero la sua destinazione d’uso. Come viene illustrato di seguito ogni immobile appartiene ad una categoria; le categorie, divise in sei gruppi secondo un criterio di omogeneità, classificano gli immobili non solo in base all’utilizzo ma anche in base alla zona e alla tipologia di costruzione. I fabbricati urbani ricadono principalmente nei seguenti gruppi:

Oltre alla categoria tra i dati di classamento troviamo anche la classe di appartenenza, che viene stabilita dal tecnico in base alla qualità delle rifiniture: più l’immobile possiede caratteristiche di valore maggiore sarà la sua classe.

Per quanto riguarda la consistenza dell’immobile, ovvero le sue dimensioni, se la categoria di quest’ultimo appartiene al gruppo A (abitazioni e uffici) la consistenza si esprime in vani. Il calcolo dei vani dell’unità immobiliare, eseguito secondo le normative vigenti, si basa sui seguenti criteri:

– il soggiorno, le camere e la cucina vengono conteggiati 1 vano ciascuno;

– gli accessori diretti (bagni, corridoi, ingressi) sono conteggiati per 1/3 di vano;

– gli accessori indiretti (cantine e soffitte) vengono conteggiati per 1/4 di vano;

– il numero dei vani risultante viene arrotondato al mezzo vano.

Infine, in base a tutte queste informazioni si calcola la rendita catastale dell’immobile, ovvero il valore che viene attribuito all’unità immobiliare per calcolare le imposte comunali, le imposte delle pratiche di successione, la donazione e la compravendita. Nello specifico, il calcolo viene effettuato in base alla categoria, alla classe, alla consistenza e alla zona censuaria di appartenenza.

Tutti i dati che confluiscono nel calcolo per ottenere la rendita catastale vengono attribuiti dal tecnico incaricato al momento dell’accatastamento dell’immobile e successivamente approvati o riassegnati dall’Agenzia delle Entrate, e sono rettificati ad ogni aggiornamento o rimaneggiamento dell’immobile. L’acceso dibattito che accompagna da diversi anni il tema della riforma del catasto è dovuto al mancato aggiornamento della rendita catastale: per alcuni immobili è stato attribuito in base ai coefficienti di decenni fa senza mai essere aggiornato al valore di mercato attuale.

Nel nostro paese infatti, sono presenti unità immobiliari di lusso e prestigiose con una rendita sostanzialmente bassa, contrariamente le unità registrate recentemente sono classificate con rendite superiori nonostante presentino caratteristiche di valore minore rispetto alle prime, che magari non sono state mai aggiornate dal momento dell’accatastamento, 30, 50 o anche 70 anni fa. Per questo motivo, l’interesse nell’approvare il disegno di legge sul catasto aumenta sempre di più, ma nonostante ciò ad oggi è stata approvato solo il primo decreto inerente alle commissioni censuarie, anche perché l’aggiornamento delle rendite catastali porterà con ogni probabilità un aumento della pressione fiscale, soprattutto per quegli immobili, e non sono pochi, che hanno rendite datate e del tutto scollegate al reale valore dell’immobile.

La riorganizzazione del catasto cambierà inoltre, l’unità di misura della consistenza dell’immobile, passando dal vano al metro quadro ed ottenendo così un allineamento tra gli enti comunali, che da sempre utilizzano il mq come unità di misura, e l’Agenzia delle Entrate, che ad oggi si basa sui vani. Inoltre, è prevista anche la divisione del territorio in microzone e l’identificazione delle unità immobiliari in base al valore patrimoniale. Quest’ultimo punto, il più atteso, vedrà in prima linea la rivalutazione monetaria reale degli immobili accatastati come vecchie case, ma che in realtà sono abitazioni di lusso nei centri delle maggiori città italiane.