Stai pensando di ristrutturare casa o di venderla? Prima di procedere con la compravendita o la ristrutturazione devi essere certo che lo “stato legittimo” dell’immobile depositato in comune sia coerente con lo stato di fatto, ovvero con l’immobile così come è nella realtà.

L’Accesso agli Atti prevede la possibilità, da parte dei soggetti aventi interessi diretti, concreti ed attuali, di prendere visione ed estrarre copia di documenti detenuti presso le pubbliche amministrazioni.

Per prendere atto dello stato del proprio immobile è possibile accedere alla documentazione comunale. Infatti, effettuando la richiesta di Accesso agli Atti si può accedere in linea di massima a tutte le pratiche presentate  in comune: licenze di costruzione, permessi di costruire, agibilità, condoni, DIA, SCIA, CIL, dichiarazione di conformità degli impianti.

Per accedere alle pratiche comunali è sempre meglio rivolgersi a un tecnico esperto: gli archivi comunali sono vasti e le pratiche possono essere dislocate in archivi diversi: a Bologna per esempio le pratiche dal 1914 al 1948 sono di competenza dell’Archivio Storico, mentre dal 1948 in poi sono archiviate dall’Ufficio Tecnico. Le pratiche sismiche fanno riferimento a un ufficio ancora diverso, nello specifico quello del Genio Civile.

Tempi e costi

Dopo aver effettuato la richiesta di Accesso agli Atti, la documentazione sarà disponibile entro 30 giorni: il Comune si tiene infatti un tempo tecnico per estrarre la documentazione degli archivi e metterla a disposizione del richiedente per la sua copia o visione. La richiesta di visione delle pratiche ha anche un costo di segreteria, prezzo che varia tra i 30 e i 60 euro a seconda del Comune dell’immobile.

Possibili problematiche

Per non incorrere in rischi e sanzioni è sempre bene, quando ci si appresta a vendere o ristrutturare un immobile, avere un quadro completo della documentazione pregressa che riguarda quell’immobile. Pertanto, prima di effettuare l’Accesso agli Atti, conviene sempre che il proprietario mostri al tecnico incaricato tutte le pratiche inerenti l’immobile in suo possesso. Può sembrare uno scrupolo eccessivo, ma in base alla nostra esperienza possiamo affermare che è invece un’abitudine molto utile: può infatti capitare che il proprietario sia convinto di avere tutta la documentazione in ordine per quanto riguarda il proprio immobile e invece sia in possesso di pratiche prive di timbro del Comune, il che significa che sono progetti mai depositati e protocollati, e per questo non validi agli atti.

Può inoltre capitare (caso raro, ma a noi è capitato!) che il proprietario sia in possesso di pratiche valide ma che in Comune non sono state archiviate correttamente, e quindi non visionabili con un Accesso agli Atti: in questo caso è ancora più cruciale che il proprietario mostri al tecnico tutti i documenti in suo possesso, per evitare di portare avanti ulteriormente l’errore e aggiornare la situazione comunale dell’immobile.

Le procedure di Accesso agli Atti e le modalità di richiesta e di accesso alla documentazione variano da comune a comune. Per il comune di Bologna, ad esempio, è possibile ricercare e richiedere le pratiche di interesse in via telematica, per poi consultare il materiale cartaceo una volta estratto dagli archivi.

Per altri comuni basta inviare indirizzo e civico in cui è sito l’immobile e la ricerca viene effettuata direttamente dagli archivisti.

La pratica di Accesso agli Atti e la digitalizzazione

Alcuni comuni hanno portato avanti, negli ultimi anni, un processo di digitalizzazione delle pratiche di trasmissione e di rilascio della documentazione. Per la pratica di Accesso agli Atti, in particolare, non viene digitalizzata tutta la documentazione ma vengono inseriti in un database comunale tutte le pratiche depositate, con il loro numero di Protocollo e i riferimenti all’indirizzo dell’immobile per agevolarne la ricerca online. I vantaggi della digitalizzazione della procedura di Accesso agli Atti, nella quale il comune di Bologna è sicuramente all’avanguardia, sono tanti.

Un primo vantaggio è la possibilità di ricercare le pratiche depositate in comune e farsi una prima idea di quello che è presente o meno direttamente online, da un’area riservata del portale comunale. Altro vantaggio è che con il nuovo metodo la ricerca digitale delle pratiche è antecedente alla richiesta di copia o visione, e quindi il tecnico e il proprietario non devono aspettare settimane per sapere se l’immobile è dotato di uno specifico documento (es. il certificato di agibilità): per i comuni pre-digitalizzazione la ricerca viene fatta dopo la richiesta di Accesso agli Atti dagli archivisti, e quindi ogni informazione è disponibile solo dopo l’estrazione della documentazione dagli archivi. Come accennato sopra un ulteriore vantaggio è la possibilità di verificare in modo immediato la presenza o meno in comune di pratiche in mano al proprietario, per valutarne la legittimità o meno (presenza di un numero di Protocollo Generale).

Noi di CERTO edilizia anteponiamo a ogni pratica edilizia l’Accesso agli Atti; per gli immobili in vendita, poi, elaboriamo un documento, che abbiamo chiamato Check Up Immobiliare, nel quale riportiamo tutto ciò che emerge dall’Accesso agli Atti. Con questo documento sia il venditore che l’acquirente hanno un quadro completo della situazione comunale e catastale dell’immobile, della sua storia e delle sue conformità.

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