Quando serve una valutazione di sicurezza

Perché dovrebbe interessarti sapere quando è obbligatorio fare una valutazione di sicurezza sismica, come si fa e quanto costa?

L’Italia, come sappiamo o come ci hanno dimostrato i terremoti degli ultimi anni – vedi l’Aquila e Amatrice – è un paese ad alto rischio sismico, ovvero dove un terremoto ogni tanto può capitare e fare anche danni molto seri. L’Italia è, però, anche quel paese dove la prima legge che si è veramente preoccupata di dare delle indicazioni riguardo all’obbligo di rispettare certi parametri edilizi per mettere la casa al sicuro dai terremoti è entrata in vigore negli anni 2000.

Il risultato? Quasi tutte le case italiane – e gli altri edifici privati e pubblici – non sono state progettate per poter resistere a eventuali terremoti. Con l’entrata in vigore delle NTC 2018 –Norme Tecniche per le Costruzioni – è diventato obbligatorio verificare la vulnerabilità sismica di scuole e di edifici strategici e/o rilevanti.

Per gli edifici privati non c’è l’obbligo né della verifica della vulnerabilità né della sicurezza sismica. Ma non finisce qui. Se stai per vendere o comprare casa potresti comunque essere obbligato a contattare uno strutturista per chiedere di valutare la sicurezza sismica della tua casa.

Sanare un abuso edilizio su muro portante a Bologna

Da due anni a questa parte, prima di andare al rogito,- a Bologna e provincia – si usa verificare se la casa in vendita è conforme dal punto vista catastale e urbanistico. Il documento finale che dice al venditore e all’acquirente lo stato in cui si trova la casa al momento della vendita è la Relazione Tecnica Integrata. Se l’esito è di conformità si può andare a rogito nei tempi stabiliti con il notaio.
Se, invece, ci sono delle difformità bisogna prima sanarle per poter andare a rogito.

E, nei nostri quattro anni d’esperienza nell’elaborare oltre 500 Relazioni di conformità, abbiamo notato che nel 70% dei casi c’erano delle difformità. Alcune di queste a sentirle sembra che si tratti di qualcosa di poco conto: una finestra spostata, una porta spostata – dove per “spostata” si intende che non si trova nel punto in cui era stabilito dal progetto approvato dal Comune.

Per la legge, però, una finestra, o porta, spostata è una difformità che diventa grave se quella finestra, o porta, si trova su un muro portante dove magari non doveva stare.

Se durante l’analisi di conformità della tua casa viene fuori una difformità di questo tipo, prima di capire come sanarla per farti andare a rogito, bisogna capire se rientra negli:

1. “interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici”, ovvero la difformità che il tecnico ha trovato rientra nella Legge Regionale n°19 del 30 ottobre 2008 “Norme per la riduzione del rischio sismico”
2. interventi che hanno rilevanza sismica, ovvero per cui nel caso, per esempio, di un terremoto, non c’è da stare troppo tranquilli in casa

Se la difformità rientra nel primo caso,  allora, come scritto nell’Allegato 1, non sono necessarie “procedure di autorizzazione e di deposito”. A seconda del tipo di codice assegnato all’intervento – L0, L1, L2 – bisognerà, o meno, che il tecnico presenti della documentazione integrativa che dimostra che l’intervento rientra in un intervento privo di rilevanza per la pubblica incolumità. Un esempio è la realizzazione o modifica di una parete divisoria non portante di spessore inferiore o uguale a 10 centimetri e di altezza inferiore a 3 metri.

Se, invece, l’intervento non rispetta i requisiti e i limiti previsti dalla legge, per poter dire che non è pericoloso per l’incolumità delle persone, sarà necessario contattare uno strutturista e chiedere di valutare la sicurezza sismica della casa per capire come sanare la difformità e andare a rogito.

Ma come si fa una verifica di vulnerabilità sismica? Quanto costa? Ci sono detrazioni fiscali a cui puoi accedere?

Come si fa una valutazione di sicurezza sismica

La prima cosa che devi sapere è che ti serve un ingegnere strutturista, abilitato e regolarmente iscritto al suo Ordine professionale. Noi ne abbiamo uno che mettiamo a disposizione proprio in casi come questo.

Solitamente lo strutturista comincia con una valutazione locale sulla parte interessata dalla difformità – una parte di edificio, una parete, una trave – e, se necessario, continua con la valutazione di sicurezza dell’intero appartamento o di tutto il condominio.

La valutazione della sicurezza segue le indicazioni date al paragrafo 8.3 del D.M. 17/01/2018:

“[…] opere realizzate in assenza o difformità dal titolo abitativo, ove necessario al momento della costruzione, o in difformità alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della costruzione. […] La valutazione della sicurezza di una struttura esistente è un procedimento quantitativo, volto a determinare l’entità delle azioni che la struttura è in grado di sostenere con il livello di sicurezza minimo richiesto dalla presente normativa. […] Qualora le circostanze di cui ai punti precedenti riguardino porzioni limitate della costruzione, la valutazione della sicurezza potrà essere effettuata anche solo sugli elementi interessati e su quelli con essi interagenti, tenendo presente al loro funzione nel complesso strutturale, posto che le mutate condizioni locali.”

La valutazione di sicurezza fatta dallo strutturista andrà, poi, allegata alla pratica di sanatoria.

All’art. 22 della Legge Regionale 30 ottobre 2008 n. 19, art. 22, per l’Emilia Romagna, infatti, si legge:

La richiesta o la presentazione del titolo in sanatoria, di cui all’articolo 17 della legge regionale 21 ottobre 2004, n. 23 […] è subordinata alternativamente all’asseverazione del professionista abilitato che le opere realizzate non comportano modifiche alle parti strutturali dell’edificio o agli effetti dell’azione sismica sulle stesse ovvero all’asseverazione del professionista che le medesime opere rispettano la normativa tecnica per le costruzioni vigente al momento della loro realizzazione.

Quindi, soltanto se quella difformità strutturale non incide sulla sicurezza dell’intero appartamento allora basta presentare la valutazione di sicurezza sismica locale e la pratica di sanatoria.

Dopo aver fatto tutte queste valutazioni che gli permettono di conoscere bene la struttura, lo strutturista può, se necessario, proporre un intervento di miglioramento o adattamento sismico per eliminare la difformità e permetterti di andare a rogito.

Il Sismabonus

Non preoccuparti del costo. Fino al 31 dicembre 2021 puoi approfittare del sismabonus, ovvero delle detrazioni IRPEF del 50% che puoi recuperare in 5 rate annuali.

E se lo strutturista ti dicesse che è necessario migliorare la classe della tua casa potrai accedere a detrazioni ancora maggiori pari a:

• 70% se si migliora il profilo sismico di una classe
• 80% se si ha il passaggio di due classi

Dal 2018, poi, è possibile anche cedere il credito a un terzo coinvolto nell’intervento, per esempio, chi fa il lavoro o chi fornisce i materiali. Tu hai uno sconto immediato sul costo dell’intervento di miglioramento sismico che ti permetterà di andare a rogito, la persona cui cedi il credito può decidere se ricevere il rimborso oppure cederlo nuovamente.

Stai per comprare o vendere casa? Sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando una casa noi potremo aiutarti a verificare lo stato in cui si trova con una consulenza tecnica e metterlo per iscritto con l’elaborazione della Relazione Tecnica Integrata. E se dovessero esserci delle difformità ti aiuteremo a sanarle con le pratiche edilizie e con l’eventuale valutazione di sicurezza sismica.

Il nostro gruppo di lavoro, infatti, è formato da sette tecnici, di cui ingegneri, geometri e strutturisti pronti ad aiutarti a concludere la tua compravendita nei tempi previsti.

E se stai per andare a vedere la casa che vuoi comprare e ristrutturare e non vuoi dimenticare nessuna delle domande da fare al sopralluogo per capire se la casa è in regola, iscriviti alla newsletter e scarica gratuitamente la checklist con tutte le domande che i nostri tecnici hanno preparato per te.