Articolo aggiornato al 12 Marzo 2020

Nell’analisi della documentazione di oltre 100 immobili di Bologna ci è capitato spesso, che dei 70 non conformi, molti avevano lo stesso problema: un soppalco abusivo.

D’altra parte le case costruite di recente, spesso, hanno metrature ridotte. Raramente c’è la possibilità di avere un garage in cui stipare gli oggetti inutili o ingombrati che non puoi tenere a casa e, in gran parte dei casi, la cantina si riempie subito.

Quando monti il soppalco sei sicuro di risolvere un sacco di problemi perché finalmente hai creato quello spazio che non avevi e di cui avevi assolutamente bisogno. Quello che, però, forse non sai è che la presenza del soppalco crea parecchi problemi nel momento della vendita.

Ma andiamo a vedere a cosa fare attenzione.

Gli errori più comuni quando ci costruisce un soppalco a Bologna

Hai un appartamento con un’altezza di 5,50 metri. Teoricamente, puoi realizzare un soppalco alto più di 2,20 metri. A quel punto, però, il soppalco diventa un piano intermedio vero e proprio e dovresti stare attento a rispettare le caratteristiche di un “piano interposto”.

Hai un’unica parete finestrata e ci piazzi il tuo soppalco. Non puoi farlo. Non puoi, infatti, diminuire la quantità di luce solare e di ventilazione dell’ambiente, ovvero alterare il rapporto illumino-ventilante. Se hai costruito questo tipo di soppalco, preparati a smontarlo nel momento in cui fai redigere la Relazione Tecnica Integrata.

Anni fa hai fatto realizzare un soppalco ma non l’hai mai comunicato né al Comune né al Catasto. In questo caso, sempre nel momento della vendita, il tecnico deve verificare che il soppalco sia in regola.

Vediamo, allora, quali caratteristiche deve avere un soppalco, a Bologna, per essere in regola. Iniziamo dalle basi.

Cos’è un soppalco: la definizione per l’Emilia Romagna

Partiamo dalla definizione di soppalco data dall’Allegato II della L.R. 15/2013 per l’Emilia Romagna:

Partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso. La superficie del soppalco non può superare il 50% di quella del locale che lo ospita; in caso contrario si determina un nuovo piano dell’edificio. Qualora tutta o parte della superficie soprastante o sottostante sia utilizzata per creare uno spazio chiuso, con esclusione del vano scala, il vano ottenuto è considerato a sé stante.

Le regole da seguire per costruire un soppalco in regola

Ecco la prima regola da rispettare se vuoi costruire un soppalco in regola in Emilia Romagna: la superficie del soppalco non deve superare il 50% della superficie del locale.

Se, poi ti trovi a Bologna oltre a questa regola devi fare attenzione anche alle prescrizioni del RUE, il Regolamento Urbano Edilizio:

• l’altezza minima perché il soppalco sia considerato abitabile è di 2,20 metri se il soffitto è piano; nel caso di soffitto inclinato, l’altezza netta media dev’essere superiore o uguale a 2,20 metri e l’altezza minima superiore o uguale 1,80 metri;
• l’altezza può essere inferiore a 2,20 metri se il soppalco non viene usato per attività principale e/o secondaria;
• il soppalco non deve modificare il rapporto illumino-ventilante dell’ambiente

Queste sono le caratteristiche che deve avere un soppalco montato in un edificio di Bologna per essere in regola. Se l’immobile in cui hai costruito o vuoi costruire il soppalco si trova in un Comune della provincia dovrai consultare il RUE di quel Comune o contattare un tecnico che lo faccia per te e ti dica quali sono i requisiti da rispettare.

“Non ho dichiarato il soppalco della mia casa a Bologna”

Costruire un soppalco a Bologna seguendo le regole del RUE non basta a metterti al sicuro dal pagamento di una sanzione.
Devi anche comunicarlo, sia al Comune sia al Catasto, e pagare una quota al metro/quadro.

Realizzare un soppalco, infatti, significa dal punto di vista delle norme edilizie, aumentare la superficie utile e, di conseguenza, anche la rendita catastale.
Ecco perchè, come tutte le volte in cui fai delle modifiche a un immobile di tua proprietà, va comunicato al Comune e anche al Catasto.

Se non hai fatto la comunicazione hai commesso un abuso edilizio e per sanarlo dovrai probabilmente fare una pratica edilizia (CILA, SCIA, SCCEA…)e pagare una pesante sanzione al metro/quadro.
Abbiamo detto “probabilmente” perché ogni immobile è un caso a sé. A seconda di quando è stato costruito, di quando è avvenuto l’abuso
e delle sue caratteristiche cambia la procedura per sanare l’abuso. Leggi l’articolo in cui spieghiamo come sanare un soppalco abusivo a Bologna.

Se, ad esempio, non avevi l’altezza sufficiente per costruire un soppalco abitabile e lo hai fatto, per raggiungere la conformità urbanistica e catastale che ti permetterà di vendere l’appartamento dovrai smontarlo.

Hai anche tu un soppalco nella tua casa, di Bologna o provincia, e hai paura che possa darti problemi quando deciderai di vendere?
Noi ci occupiamo di pratiche edilizie di sanatoria dal 2011.
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