Non tutte le strade ti conducono alla conformità ma una strada che ti porta a concludere la compravendita del tuo immobile c’è sempre (o quasi).

Andiamo per ordine.
La prima cosa da fare per vendere il tuo immobile?
Scegliere un tecnico che non ti dia pensieri, che faccia tutto lui e ti chiami solo quando è necessario.

La seconda cosa?
E’quella che deciderà, in buona parte, quanto ci impiegherai per rogitare, ed è la richiesta di accesso agli atti del Comune.
Prima viene fatta meglio è.
I tempi minimi per avere la documentazione sono, infatti, ormai di 60 giorni.
Se sei fortunato dopo due mesi arriva tutta la documentazione. Se, invece, sei nato sotto una cattiva stella, ma di quelle dispettose,
la documentazione arriverà almeno in due parti: una cartacea “subito” e una digitale qualche settimana/mese dopo, tempo per le scansioni permettendo.

Ovviamente la fortuna non c’entra, i tempi, come puoi leggere sul portale DRU di Bologna, si sono allungati a causa della digitalizzazione in corso dei documenti cartacei.

E qui entra in gioco il tecnico che analizza tutta la documentazione e confronta lo stato legittimo con lo stato di fatto,
ovvero con quello che ha avuto modo di fotografare e misurare al rilievo.

L’analisi potrà dare avere tre esiti molto diversi:

1) la piena conformità catastale e comunale
2) una lieve difformità tra Catasto e Comune
3) una grave difformità tra Catasto e Comune

Se ti trovassi nella situazione 1), stappa pure lo champagne, la tua casa è perfettamente conforme e puoi rogitare.

Se, invece, ti trovi nei casi 2) e 3), lascia la bottiglia in frigo, ci vorrà un po’ per capire quanto tempo servirà e se potrai rogitare.

Adesso è il momento del Notaio, la sua parola è fondamentale.
In pochissimi casi, se sei nel caso 2), ovvero di piccole difformità può darsi che il Notaio ti faccia rogitare comunque.
Si, se lo dice il Notaio, nell’ordine che preferisci, puoi stappare e rogitare.

In tutti gli altri casi, e sempre quando ti trovi nel caso 3), è necessario fare almeno una pratica edilizia (CILA, SCIA, SCCEA) che potrà essere:

• solo catastale (come, ad esempio, la variazione catastale)
• solo comunale
• sia catastale, sia comunale

Perchè ci sono difformità tra Catasto e Comune?

Il motivo più comune per cui possono esserci delle difformità tra Catasto e Comune? Tu, o qualcuno prima di te, hai fatto dei lavori di ristrutturazione e il tecnico che li ha seguiti ha comunicato le modifiche a uno solo dei due enti. Catasto e Comune non comunicano tra di loro, quindi uno dei due non ha saputo nulla delle modifiche che hai fatto.

Cosa succede se le difformità sono gravi?

Oltre a dover fare la pratica, a seconda di quanto sono gravi le difformità, potresti dover pagare anche una sanzione in denaro.
Ma vediamo un po’ come vengono classificate le difformità in Emilia Romagna:

• difformità interne e non strutturali
• difformità sul prospetto, strutturali, o aumento di superficie

Per farla breve una finestra spostata o un muro che non è dove dovrebbe essere è molto più grave di una porta interna spostata. Ma in tutti casi dovrai comunque presentare una pratica e pagare una sanzione.

Per fare la pratica e ricevere la risposta dal Comune ci vuole almeno un mese.

Quindi, quando fissi il rogito, nel conteggio delle tempistiche, considera sempre almeno un mese in più, oltre ai tempi già lunghi dell’accesso agli atti. In questo modo eviterai di pagare eventuali penali o incorrere in clausole contrattuali poco piacevoli.

Tutte le strade portano al rogito, sì tutte, tranne una: quella in cui scopri di avere una casa abusiva.
Qui al Nord i numeri delle case abusive non sono certo quelli della Puglia ma questa è una storia che ti racconteremo un’altra volta.

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