Cosa significa per un immobile avere l’Agibilità e cosa fare quando manca

Articolo aggiornato il 29 Ottobre 2018 alle ultime novità normative

La Regione Emilia-Romagna per adeguarsi al provvedimento Nazionale che prevedeva l’introduzione di una modulistica unificata a livello nazionale ha emanato la nuova Legge Regionale 12/2017 per la semplificazione edilizia. Tra le novità di questa legge viene indicato il nuovo nome del certificato di agibilità. Non si parla più di CCEA, ovvero “Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità”, ma di SCCEA che sta per “Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità”.

Quando si può dire che un immobile ha l’Agibilità?

Oggi parliamo di un argomento tanto noto quanto complicato: l’agibilità di un immobile. Quando si vende o compra casa scatta sempre la domanda: c’è il Certificato di Agibilità? Sarà tutto in regola?

Cerchiamo di spiegarti cosa significa per un immobile “avere” o “non avere l’agibilità” e come questo incida in fase di compravendita e di ristrutturazione.

Cosa si intende per Agibilità o Abitabilità di un immobile?

Quando si parla di Agibilità ci si riferisce a un documento, il cui nome completo era Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità, ai sensi della L.R. 15/2013, spesso abbreviato in CCEA e adesso è, ai sensi della L.R. 12/2017 SCCEA, “Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità”.

E’ un documento con il quale un tecnico certifica che l’opera edilizia realizzata, sia essa una nuova costruzione o un intervento di ristrutturazione, è conforme al progetto depositato in Comune e in Catasto.

L’Agibilità o SCCEA è una pratica edilizia che viene depositata alla fine dei lavori, piccoli o grandi che siano, e garantisce l’assenza di abusi o di difformità tra quanto costruito e quanto dichiarato alle amministrazioni competenti.

Gli allegati alla pratica di SCCEA, obbligatori per legge e quindi sempre presenti, sono:

• Catasto aggiornato e conforme allo stato di fatto e di progetto
• Dichiarazioni di conformità – DICO – depositate per gli impianti del fabbricato o dell’unità immobiliare: impianto elettrico, idrico-sanitario, termico, di trasporto del gas, etc
• Dichiarazioni di collaudi statici dove previsti
• Attestato di Prestazione Energetica APE o AQE per il rispetto dei requisiti energetici

I termini Agibilità e Abitabilità possono essere usati come sinomini: inizialmente avevano due sfumature di significato leggermente diverse, ma ormai da anni sono stati ricondotti a un unico significato.

Rispondiamo, di seguito, a 6 domande frequenti sull’agibilità.

6 domande e risposte sull’Agibilità

1.Se un immobile ha l’Agibilità allora è conforme?

Non è detto. Agibilità non vuol dire conformità, sono due concetti diversi.
Se un edificio esistente ha l’agibilità non è detto che sia automaticamente conforme a livello urbanistico, cioè realizzato come da progetto. Potrebbe capitare che lo stato di fatto dell’immobile sia diverso dal progetto depositato in Comune e in Catasto.

In caso di dubbio consigliamo di seguire lo stesso iter di una Relazione Tecnica Integrata.
Anche perchè, nei nostri 7 anni di esperienza, nel 90% dei casi il motivo per cui ti chiedi se la tua casa ha l’agibilità è perchè vuoi venderla e sai che è un documento importante oppure perchè te l’ha chiesto l’acquirente.
Seguendo la procedura della Relazione Tecnica Integrata verifichiamo che la tua casa abbia l’agibilità e sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.

Nella prima fase della Relazione recuperiamo tutta la documentazione tramite un accesso agli atti. Poi tramite il Check Up Immobiliare un nostro tecnico controlla tutta la documentazione dell’immobile presente in Comune e in Catasto. Nello specifico verifica che lo stato di fatto dell’immobile sia conforme con quanto depositato e che ci sia l’Agibilità. Se dal Check Up emerge che è tutto in regola puoi stare tranquillo e se anche le altre conformità, urbanistiche e catastali,  sono verificate avrai la tua Relazione Tecnica Integrata, che ti permetterà di vendere la tua casa in tutta tranquillità.
Se, invece, tra i documenti non ci fosse l’agibilità, faremo ricerche più approfondite, chiedendo del documento anche ad altri archivi.
E se, infine, non la troveremo faremo la pratica per ottenere una SCCEA.

2.Quando viene presentata l’agibilità di un immobile?

Con la L. 15/2013 si è introdotto l’obbligo di presentare l’Agibilità per tutte le pratiche SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
A fine lavori il tecnico che ha seguito la pratica dovrà depositare una Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità (SCCEA), che garantisca la doppia conformità:

• la corrispondenza tra quanto progettato, e depositato, e quanto realizzato, ovvero la conformità;
• il rispetto nei confronti delle norme igienico sanitarie , ovvero l’agibilità.

Il tecnico può decidere di depositare l’agibilità anche al termine di una CILA (Comunicazione di  Inizio Lavori Asseverata) .

Caso-esempio
Un caso esempio è quello di manutenzione straordinaria, perché a volte anche se il tipo di pratica sembra essere molto snello, i lavori possono portare a una distribuzione dello spazio interno completamente diversa dallo stato di partenza.
Facendo una SCCEA si ha una garanzia in più di avere tutto in regola, con dichiarazioni ufficiali da parte del tecnico e di tutti gli altri attori del processo edilizio, come ad esempio idraulico ed elettricista.

3.Un immobile senza Agibilità è soggetto a sanzioni? 

Per quanto riguarda la mancanza dell’agibilità e le conseguenze che questo comporta, la legislazione in materia è molto complessa e variamente interpretata.

In base alla nostra esperienza possiamo dire che un controllo immediato da parte del comune non è probabile.
Ma se negli anni a venire dovesse esserci il minimo incidente, ad esempio un caso di principio d’incendio, la mancanza dell’Agibilità e di conseguenza delle dichiarazione di conformità degli impianti, comporterebbe pesanti sanzioni a carico del proprietario.

Per gli immobili che vengono costruiti o ristrutturati dopo l’entrata in vigore della L 15/2013, non ci sono invece dubbi.
Chi non presenta la richiesta di Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità SCCEA entro 15 giorni dalla fine dei lavori incorre in una sanzione amministrativa pesante, che varia da 100 a 1.000 €, ai sensi dell’ Art. 26 della L.15/2013.

4.Si può vendere o comprare una casa senza Agibilità?

Un’unità immobiliare si può compravendere anche senza agibilità, se entrambe le parti ne sono al corrente e sono d’accordo. Attenzione, però, il valore dell’immobile sarà inferiore!
Mancando un documento così importante un acquirente informato potrebbe approfittarne e fare un’offerta molto bassa.

Se sei in fase di compravendita, dai un’occhiata ad altri nostri articoli a tema.
Troverai un elenco di tutto quello che devi controllare prima di vendere o comprare casa, e un elenco delle problematiche più frequenti che capitano in fase di compravendita.

5.Se manca l’Agibilità, la si può ottenere in qualsiasi momento?

Non è detto. E’ fondamentale capire perché l’unità immobiliare non è in possesso dell’agibilità:

• a-Non è stata richiesta a tempo debito
• b-Non rispetta i requisiti richiesti

a-L’immobile è in regola, ma il tecnico che ha seguito gli ultimi lavori non ha concluso l’iter burocratico e manca quindi l’Agibilità.
In questo caso qualunque tecnico può presentare una pratica di SCCEA e risolvere il problema nel giro di poche settimane. Non sempre, però, la questione è così semplice.

b-Alcuni immobili presentano abusi e difformità tali per cui, con le regole attuali, non risultano abitabili e quindi non possono ottenere l’agibilità.

Caso-esempio
Ci è capitato di fare un check-up immobiliare in fase di compravendita per un appartamento in cui era stata costruita abusivamente una veranda.Con la chiusura del balcone, è stata chiusa anche la finestra della cucina dava su questa veranda. Dunque, la cucina, non affacciando più verso l’esterno, aveva perso i requisiti di ventilazione e illuminazione obbligatori per legge per quel tipo di ambiente, e l’intero appartamento non avrebbe potuto ottenere l’agibilità.

Per ottenere l’agibilità l’unica via praticabile era quella di effettuare dei lavori interni (spostare la cucina o rimuovere la veranda) per renderlo di nuovo “in regola”.

6.Se il condominio ha l’Agibilità, tutti gli appartamenti sono in regola?

Non è detto.
Ci sono infatti due tipi di agibilità:

• una riferita al fabbricato (condominio);
• parziale, ovvero una per ogni singola unità immobiliare.

In fase di compravendita di un appartamento in condominio l’agibilità da considerare è quella relativa proprio alla singola unità. L’agibilità parziale, può essere richiesta purché la parte di fabbricato in questione sia funzionalmente autonoma, come, ad esempio, nel caso di un appartamento. Questa Agibilità parziale sostituisce la vecchia Scheda Tecnica dell’unità immobiliare.

Speriamo di essere riusciti a fare un po’ di chiarezza sul tema dell’Agibilità, e di esserti stati di aiuto se stai pensando di vendere, comprare o ristrutturare casa. Attenzione però, ogni casa è un caso a parte!
Al di là del gioco di parole, quasi tutti gli immobili presentano lievi abusi e una documentazione incompleta.
Non è facile districarsi tra la documentazione tecnica e tra i vari uffici competenti.
Vai sul sicuro: rivolgiti a un tecnico.  Risparmierai tempo e  spiacevoli sorprese.

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facciamo Relazione Tecnica Integrata da prima che entrasse in vigore l’obbligo.
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