Articolo aggiornato al 12 Marzo 2020

In un precedente post ti abbiamo parlato delle 10 cose da controllare prima di vendere casa.
Qui passiamo dalla parte dell’acquirente, dandoti alcuni consigli sempre attuali su cosa fare prima di comprare un immobile.

1. Conformità catastale

La planimetria catastale è il primo dei documenti che tu, acquirente, devi assicurati che sia in regola. La legge 78/2010, infatti, stabilisce che prima del rogito bisogna verificare la conformità catastale. Verificare che la conformità catastale significa controllare che ciò che è indicato nella planimetria del Catasto corrisponde con quello che si vede nella realtà. È il tecnico che si occupa di verificare se c’è la conformità catastale e, qualora non ci fosse, di consigliarti come raggiungerla. In molti casi, ad esempio, basta soltanto aggiornare la planimetria depositata in Catasto. Altre volte potrebbe essere necessario presentare una pratica di variazione catastale.

2. Conformità edilizia o urbanistica

La conformità edilizia, in Emilia Romagna, non è ancora un obbligo – lo è già in Toscana e altre regioni. Ciò nonostante noi ti consigliamo di far verificare a un tecnico se l’immobile che stai per comprare ce l’ha. Lo sai perché? Perché rischi che dopo il rogito non puoi fare nessuna modifica. Alla prima occasione in cui deciderai di fare un piccolo lavoretto, o se decidessi di fare proprio una ristrutturazione, ti ritroveresti a dover prima sanare gli abusi precedenti.

In soldoni, vogliamo dirti che se fai fare la verifica prima, poi, puoi stare tranquillo. Se, invece, non fai fare questo controllo prima del rogito rischi di perdere tempo a capire come sanare gli abusi edilizi dovuti ai precedenti proprietari. L’immobile, anche in questo caso, risulta conforme se l’analisi del tecnico dimostra che ciò che è rappresentato e scritto nei documenti depositati in Comune è quello che si vede al momento del sopralluogo. In gergo tecnico diciamo che c’è la conformità edilizia quando lo stato legittimo corrisponde con lo stato di fatto.

Se così non dovesse essere bisognerà presentare una pratica in Comune (SCIA, CILA, SCCEA) e probabilmente pagare una sanzione in denaro che parte da circa 1000 euro. Decidendo di far fare la verifica prima del rogito tutti i costi saranno a carico del venditore.

Come puoi risparmiare tempo su queste due verifiche di conformità? Richiedendo la Relazione Tecnica Integrata, il documento che, in seguito alla verifica, attesta la conformità edilizia e catastale.

3. Agibilità/Abitabilità

La casa che stai per comprare ha l’agibilità, o abitabilità? Il documento di agibilità è un certificato che viene rilasciato dal Comune per assicurare le condizioni di “sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati” (art.24, comma 1). Hai presente quegli appartamenti interrati o quelli che hanno altezze non proprio standard? L’altezza è uno dei requisiti più importanti perché ci sia l’agibilità. A Bologna un’altezza inferiore a 2,70 m potrebbe essere un campanello d’allarme. Se decidi di non incaricare un tecnico della verifica di conformità edilizia, o della redazione della Relazione Tecnica Integrata, chiedi sempre se c’è l’agibilità.

4. Classe energetica

La legge impone che per poter mettere in vendita un immobile o anche solo per rendere pubblico l’annuncio di vendita bisogna avere la certificazione energetica. Quindi, soprattutto, nel caso in cui compri casa tramite l’agenzia immobiliare l’APE dovrebbe già esserci. La certificazione energetica deve essere presente già al momento del compromesso e dopo il rogito passerà a te, perché legata all’immobile. Nella certificazione puoi trovare molte informazioni utili: la classe energetica, ovvero quanto consuma l’edificio in termini di energia, e quali interventi potresti fare per migliorare i consumi e il comfort della tua futura casa.

5. Conformità impianti

Già durante il sopralluogo può essere utile chiedere se ci sono le DI.CO, ovvero le dichiarazioni di conformità degli impianti, termico ed elettrico, e in quale anno sono state emesse.
La dichiarazione di conformità di un impianto è un documento che viene rilasciato dal tecnico che installa l’impianto per attestare che l’impianto è conforme alle norme vigenti (DM n.37/2008).

6. Lavori futuri già approvati

Se stai acquistando un immobile in un condominio chiedi all’amministratore di farti avere i verbali delle precedenti riunioni per sapere se sono previsti lavori futuri.
In questo modo dopo il rogito non ti ritroverai ad avere sorprese e spese non preventivate. Tra i lavori futuri, approvati o da approvare, ci potrebbe essere, ad esempio, la riqualificazione della facciata con l’installazione di un cappotto termico per risparmiare sulla bolletta e per avere temperature migliori dentro casa. E non preoccuparti per le spese che potranno esserci. Grazie alla possibilità di cedere il credito queste potrebbero essere davvero molto basse.

7. Possibilità di modifiche interne

Se stai pensando di comprare una casa per poi ristrutturarla porta con te un tecnico al sopralluogo per capire se è possibile fare modifiche interne. È importante capire come sono disposti i muri portanti per capire quali lavori si potranno fare. Ci sono molti possibili lavori che potresti voler fare: aprire una porta su un muro portante,  frazionare l’immobile, …

8. Verifica di vincoli

Se decidi di affidarti a un tecnico verificherà anche se l’immobili ha dei vincoli particolari di tipo storico, paesaggistico … Molte case che si trovano sui colli bolognesi, ad esempio, hanno il vincolo paesaggistico. Non si tratta di un problema ma piuttosto di una cosa da tenere in conto nel pianificare gli interventi che vuoi fare. Anche l’aggiunta di una veranda o l’installazione di una tenda, o pensilina, possono cambiare l’aspetto esterno dell’edificio e richiedere tempi di attesa molti lunghi per capire se si può intervenire.

9. Tabelle millesimali

Oltre a verificare se sono previsti lavori di ristrutturazione fatti consegnare anche le tabelle millesimali del condominio per controllare i millesimi dell’appartamento che vorresti acquistare e per capire quanto spenderai per i consumi.

10. Sentiti a casa

Non trascurare le sensazioni e le emozioni che provi quando entri per la prima volta in una casa. Non devi tenere conto solo delle pratiche burocratiche per decidere di acquistare una casa.
Il consiglio che noi tecnici ti vogliamo dare è di acquistare l’immobile che senti subito possa diventare la tua casa.

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Se a una lista di domande preferisci la consulenza di uno dei nostri tecnici abbiamo un servizio che fa per te. Fissiamo un appuntamento con uno dei nostri tecnici per andare insieme a vedere la casa che vorresti acquistare e capire se i lavori di ristrutturazione, che hai in mente, si potranno realizzare.

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