Articolo aggiornato il 22 Febbraio 2019 alle ultime novità normative

Scopri ed evita i 10 imprevisti che possono far saltare un rogito

Hai deciso di mettere in vendita la tua casa?
E magari sei stato anche abbastanza fortunato da trovare subito un acquirente!
Come sai, spesso, ci vogliono mesi o anni di attesa/trattative per arrivare al tanto desiderato giorno del rogito.
Non sprecare questo tempo che hai a disposizione. Sfruttalo per evitare che , al momento del rogito, salti tutta la trattativa.

In questo post ti suggeriamo 10 cose da fare prima di arrivare davanti al Notaio per la stipula del compromesso o del rogito.

1. Il rogito

La prima cosa da preparare il cosiddetto “Rogito di provenienza”, ovvero il precedente titolo di acquisto.
Se hai ereditato l’immobile ti servono anche la dichiarazione di successione e la sua trascrizione.

Il Rogito precedente è fondamentale perché contiene la descrizione dettagliata della proprietà, dei suoi annessi (garage, cantina) delle parti comuni e di condizioni particolari concordate al momento della stipula. E, soprattutto, contiene anche i dati catastali.

2. La planimetria catastale aggiornata

La planimetria catastale deve coincidere con lo stato di fatto dell’immobile e viene allegata all’atto.
Lo stato di fatto dell’immobile è lo stato in cui si trova al momento della vendita.
Per poter rogitare dev’esserci la conformità catastale. Da Luglio del 2017 non solo quella ma di questo parleremo più avanti.

La conformità catastale si ha quando lo stato di fatto coincide con lo stato legittimo, ovvero quello che risulta dai documenti depositati in Comune.
Nel nostro articolo di approfondimento scopri perchè le difformità catastali possono rendere nullo il rogito.

3. La Relazione Tecnica Integrata

Hai presente quei piccoli lavoretti, fatti in casa o in giardino, e non segnalati perché ritenuti minori e ormai dati per scontato?
Ad esempio: un pergolato, una veranda con finestre che chiude un terrazzo o un balcone, una cabina armadio, una doccia al posto della vasca in bagno …
Fai attenzione!

Le difformità, ovvero “differenze” tra stato di fatto e stato legittimo potrebbero, però, risultare dei veri e propri abusi edilizi da sanare per poter vendere l’immobile.
Ecco perchè prima di chiamare la ditta per realizzare la tua veranda ti consigliamo di consultare un tecnico per capire se puoi chiudere la tua loggia senza creare un abuso.

Per essere sicuro che il tuo immobile non ha nè difformità catastali, nè difformità urbanistiche o comunali, contatta un tecnico e chiedigli di elaborare la Relazione Tecnica Integrata.
La Relazione Tecnica Integrata è il documento, entrato in vigore, a Bologna e provincia, a Luglio del 2017 per tutelare acquirenti e venditori durante la compravendita.

4. La documentazione depositata al Comune 

Al punto 2) abbiamo detto che la planimetria catastale deve essere conforme altrimenti il rogito può essere annullato.
La conformità catastale, però, non basta. Per verificare che c’è anche la conformità comunale bisogna fare una richiesta di accesso agli atti del Comune.
E poi analizzarla con il Check Up Immobiliare.
Solo dopo questa fase di analisi il tecnico può dirti se il tuo immobile è conforme e redigere la Relazione Tecnica Integrata.
Comune e Catasto sono, infatti, due enti separati che non comunicano tra di loro.

5. Il Certificato di Abitabilità/Agibilità

La questione del Certificato di Agibilità o Abitabilità meriterebbe un articolo tutto per sè.
Spesso, nel gergo comune, si parla di agibilità.
Si tratta di documento che certifica che la tua casa è abitabile, ovvero che è in buone condizioni dal punto di vista di: comfort, salubrità, igiene e statica.
Con l’accesso agli atti di cui parlavamo al punto 4) il tecnico verifica se il tuo immobile ha, oppure no, l’agibilità.

6. Le cantine e gli altri vani accessori

La conformità catastale e urbanistica non deve avercela solo il tuo immobile ma anche l’eventuale garage e cantina, le terrazze e gli spazi comuni.
Il tecnico non può trascurare di verificare nessuno di questi elementi.

Spesso, infatti, sono le cantine che risultano difformi.

7. L’APE – Attestato di Prestazione Energetica

L’APE è il documento che non può mancare al momento del compromesso. Come forse già sai la certificazione energetica assegna una classe di prestazione energetica al tuo immobile.
Prima di mettere in vendita io tuo immobile assicurati averla. Vediamo quali sono i casi più comuni e cosa fare:

• non trovi l’APE, chiedi al tecnico di riemetterlo
• l’APE che hai è scaduto, bisogna rifarlo
• l’APE potrebbe non essere più valido perchè hai modificato le prestazioni energetiche dell’immobile con interventi come il cambio della caldaia o degli infissi, allora chiedi l’aggiornamento

Se, invece, hai un APE ma non sai quali dati guardare, leggi il nostro articolo di approfondimento in cui spieghiamo come leggere la certificazione energetica.

8. Le spese di gestione

Ogni acquirente, si sa, è attento al prezzo dell’immobile che sta acquistando.
Negli ultimi anni, spesso, viene chiesto al venditore a quanto ammontano le spese del condominio.
Ecco perchè, se stai per vendere un appartamento in condominio, ti può essere utile fare un calcolo della media mensile delle spese condominiali.

9. Le eventuali detrazioni fiscali

Se, di recente, hai fatto dei lavori di manutenzione all’immobile, o alle parti comuni, è bene che lo comunichi all’acquirente.
Dovrai decidere chi usufruirà delle eventuali detrazioni fiscali dopo il rogito.
Potresti decidere di lasciare le detrazioni all’acquirente in modo da fargli avere uno sconto diluito nel tempo.

10. Il “faccio da solo”

Se hai letto fino a qui avrai capito che vendere casa non è così semplice.
Trovare l’acquirente ideale non basta più.
È fondamentale che il tuo immobile sia, davvero in regola: la Relazione Tecnica Integrata deve dire che il tuo immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.

Se vuoi evitare che la compravendita duri mesi e mesi e che il rogito salti non improvvisarti esperto di immobili e compravendite!

Affidati agli esperti:

• l’agente immobiliare, per la selezione dell’acquirente
• il tecnico, per redigere la Relazione
• il notaio, per dire l’ultima parola su tutto e fare andare a buon fine il rogito

La compravendita è sempre un momento delicato.
Spesso arriva dopo lunghi mesi di attesa e di estenuanti trattative.
E’, quindi, importante che il venditore arrivi davanti al notaio con tutte le carte in regola.

Se segui i nostri 10 consigli potrai affrontare la compravendita con più serenità e venderai il tuo immobile molto più velocemente.
Conquisterai i possibili acquirenti non solo con la bellezza estetica del tuo immobile ma anche con la fiducia che dà un documento come la Relazione Tecnica Integrata.

Se stai pensando di vendere la tua casa, rivolgiti a noi.
Ci occupiamo di Relazioni Tecniche Integrate da prima che diventassero obbligatorie.
Per saperne di più visita la pagina dedicata alla Relazione Tecnica Integrata e scegli quella che fa per te.
Puoi acquistare la tua Relazione nel nostro negozio online.
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