Cosa sono? chi fa il calcolo? chi le approva? e se sono sbagliate?

Le tabelle millesimali sono tabelle relative al mondo del condominio, e riportano al loro interno l’elenco delle unità immobiliari o dei proprietari e i millesimi attribuiti a ciascuno. I millesimi condominiali, e quindi anche le tabelle che ne contengono l’attribuzione, vengono utilizzati per la ripartizione tra i condòmini delle spese comuni.

Il condominio è composto infatti non solo da unità immobiliari, ma anche da parti comuni. I condomini, in relazione alle parti comuni, esercitano i loro diritti in base a parametri stabiliti dall’articolo 1118, primo comma, del codice civile. Ma come vengono ripartite le spese condominiali? Attraverso le tabelle millesimali.

Dicevamo che le tabelle millesimali riportano l’elenco delle unità immobiliari o dei proprietari e i millesimi attribuiti a ciascuno; la quota riferita a una singola unità immobiliare rispetto al totale del condominio è indicata in millesimi, su un totale di 1000, e non in percentuale. Ad esempio se l’edificio fosse composto da 10 appartamenti del tutto identici, ad ogni unità sarebbero attribuiti 100 millesimi. Abbiamo usato il condizionale perché questo caso non è possibile nella realtà, perché gli appartamenti di un condominio non sono mai identici, anche a parità di metratura. Gli appartamenti per avere le stesse quantità di millesimi dovrebbero infatti essere tutti allo stesso piano, avere le stesse finestre, avere gli affacci sullo lato e avere cantine e garage identici.

Allora, ti starai chiedendo, come sono stati calcolati i millesimi del mio appartamento?

I valori millesimali sono determinati attraverso una valutazione tecnica di un professionista, che effettua un calcolo che tiene conto di vari parametri, primo tra tutti la superficie di ogni unità immobiliare, rapportata al totale dell’edificio. In questo calcolo delle superfici sono escluse le parti esterne del fabbricato e le parti non edificate, come ad esempio i giardini. Inoltre, non si tengono in considerazione lo stato di manutenzione di ciascun piano o la proporzione dello stesso.

Generalmente, il calcolo millesimale di un’unità immobiliare è fatto moltiplicando la superficie dell’appartamento per alcuni coefficiente di riduzione o di aumento, dipende dai casi, che entrano nel calcolo andando così a trasformare i metri di superficie dell’unità immobiliare in millesimi condominiali. I coefficienti possono variare in un range molto ampio, da 0,20 a 1,20, e sono decisi dal tecnico partendo dalle tabelle delle Circolari Ministeriali n. 12480 del 26/3/1966 e n. 2945/1993.

I coefficienti che entrano nel calcolo dei millesimi condominiali sono:

• Destinazione
• Piano
• Orientamento
• Prospetto
• Luminosità

Il coefficiente destinazione esprime una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla loro utilità. Ecco alcuni esempi di valori riferiti a ogni singolo vano, tratti da una nostra valutazione recente:

Coefficiente di piano: esprime i benefici derivanti dall’accessibilità̀ e dalla posizione delle unità immobiliari in base al piano. Ad esempio il piano terra equivale a 0,95, il primo piano 1,00 e il secondo 0,95.

Coefficiente di orientamento: esprime l’esposizione alla luce del sole, e di conseguenza al calore che si ottiene in ogni vano in base alla sua posizione rispetto ai punti cardinali. Ad esempio se l’unità è esposta a Sud-Ovest vale 0,97, se invece è esposta a Nord-Est vale 0,90, mentre i locali interni hanno valenza di 0,75.

Coefficiente di prospetto: esprime il pregio della visuale di ogni singolo ambiente rispetto all’apertura su una facciata piuttosto che su un’altra. Riportiamo anche qui alcuni valori a titolo di esempio: locali interni 0,85; campagna 1,00; strada 0,95; distacco su abitazione 0,90 e locali non finestrati 0,75.

Le superfici reali e il contributo dei vari coefficienti determinano i valori millesimali dell’unità immobiliare.

Chi può calcolare i millesimi di condominio?

Come abbiamo già anticipato è un tecnico a calcolare i millesimi del condominio, perché deve avere competenze tecniche per leggere correttamente le planimetrie, analizzare la documentazione catastale e riuscire ad attribuire in modo plausibile e difendibile i parametri più tecnici.

Chi verifica se le tabelle millesimali sono corrette? Chi le approva?

Il tecnico determina i millesimi e redige le tabelle millesimali, che sono approvate dall’assemblea di condominio. La correttezza o meno delle tabelle può essere verificata dall’amministratore, se competente in materia, o da un altro tecnico, se qualche condomino ha il dubbio che ci siano inesattezze nel calcolo.

Se hai dei dubbi sui millesimi del tuo appartamento il nostro consiglio è sempre quello di richiedere un controllo da parte di un tecnico, per evitare di portare avanti negli anni tabelle millesimali errate e di conseguenza di pagare le spese condominiali in modo sbilanciato tra i vari condomini. Sconsigliamo, in questo caso, il “fai da te”, perché se è facile capire come funziona il meccanismo in linea di massima, ad esempio prendendo spunto dai valori sopra elencati, è meno facile avere un quadro completo della situazione per chi non è addetto ai lavori. Il tecnico che redige, o corregge, le tabelle millesimali deve infatti partire da un’attenta analisi dell’edificio e di tutta la documentazione tecnica condominiale e catastale dell’immobile, ricavando da questa i dati di partenza per il calcolo da effettuare in base alla normativa ministeriale. Si possono facilmente prendere abbagli se non si conosce in modo approfondito la materia, dando troppo peso a un parametro che nel calcolo di fatto ne ha meno e trascurando magari aspetti fondamentali.

Come hai potuto notare le tabelle millesimali non sono un argomento molto semplice per i non addetti a lavori. Ci sono tanti parametri che entrano in gioco nel calcolo dei millesimi, il calcolo è più complesso di quanto possa sembrare a una prima occhiata. Per questo motivo, se sospetti che le tabelle millesimali del tuo condominio siano errate, ti consigliamo di rivolgerti a un tecnico, richiedendo un check-up condominiale.

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